[무등의 아침] “강기정 시장, 중앙공원 1지구 선분양 입장 선회…치솟는 분양가는 결국 시민 부담”

[KBS 광주]

■ 프로그램명 : [출발! 무등의 아침]
■ 방송시간 : 08:30~09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHZ
■ 진행 : 윤주성 앵커
■ 전화연결 : 서재형 광주 경실련 건축부동산위원장
■ 구성 : 정유라 작가
■ 기술 : 문정열 감독

▶유튜브 영상 바로가기 주소 https://www.youtube.com/watch?v=9qwH0HcvaSk

◇ 윤주성 앵커(이하 윤주성): 강기정 광주시장이 어제 중앙공원 1지구 민간공원 특례사업 아파트와 관련해 선분양 전환을 협의하겠다고 밝혔습니다. 당초 선분양을 후분양으로 바꿨던 사업자 측이 최근 다시 선분양으로 재전환을 요구하자 강 시장이 불가 입장에서 선회한 것인데요. 배경과 쟁점은 무엇인지 서재형 광주경실련 건축부동산 위원장 연결해서 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 서재형 광주경실련 건축부동산 위원장 (이하 서재형): 안녕하십니까?

◇ 윤주성: 먼저 사업자가 최근 다시 선분양을 주장하는 배경은 어떤 것인가요?

◆ 서재형: "표면적으로는 후분양 방식으로 사업을 추진할 경우 수익성이 없다" 이런 것인데요. 속내를 살펴보면 일단 모두가 아시는 것처럼 부동산 경기도 침체되어 있고 금리 인상 등 분양은 장담할 수 없는 상황이기 때문에 선분양을 하는 것이 무리가 있겠다. 더 중요한 것은 결정적으로 2021년 후분양으로 결정할 당시에는 광주시 전체가 고분양가 관리 지역으로 지정되어 있었기 때문에 선분양으로는 높은 금액을 받을 수 없었어요. 그런데 "지금은 고분양가 관리 지역에서 해제됐기 때문에 선분양 방식으로도 민간 사업자가 원하는 높은 분양가를 충분히 받아낼 수 있다"고 판단했기 때문에 선분양으로 전환하려 한 것 같습니다.

◇ 윤주성: 그런데 선분양을 전제로 사업자가 제시한 분양가가 3.3m²에 2,500만 원이 넘습니다. 이 분양가 어떻게 생각하세요?

◆ 서재형: 결론부터 이야기하면 "일고의 가치도 없다"고 저는 보고 있고요. 분양 방식보다는 똑같은 후분양 조건, 2021년 당시에 후분양 조건과 지금 나오는 후분양 조건 예상 분양가를 비교해 보면 2021년에는 평당 1,870 정도였는데 2~3년 사이에 최근 그렇게 된 것을 보면 3,800만 원 정도가 돼요. 그러니까 "두 배 이상 뛰었다"는 것이에요. 이 결과는 놀라지 않을 수도 없고 믿을 수도 없는 것이지요. 상식적으로 이야기되지 않지요. 저도 건축사로 활동을 하고 있지만, 전문가로서의 입장을 떠나서 상식적으로 도저히 받아들일 수 없는, 그래서 이번에 나온 보도된 내용들은 저는 일고의 가치도 없다. 그리고 그 안에는 "아마도 선분양으로 유도하기 위한 어떤 의도가 반영되어 있는 것은 아닐까" 이렇게 의심하고 있습니다.

◇ 윤주성: 위원장님 지적처럼 일반 시민들도 그렇게 많이 생각할 텐데, 이렇게 논란이 일면서 광주시가 전남대 산학협력단에 사업 타당성 용역을 의뢰했지요. 그래서 "선분양 전환이 필요하다"는 결론이 나온 것 같은데요. 이 결론은 또 어떻게 생각을 하십니까?

◆ 서재형: 그 부분은 애초에 답을 정해놓고 그러니까 선분양으로 전환하기 위한 용역처럼 보여요. 아무 이슈도 없이 타당성 검토 용역을 할 이유는 없었던 것 같고 단지 지금 가장 큰 이슈는 조금 전 제가 이야기했던 부동산 경기 침체라든가 이런 사유 때문에 후분양이 절대적으로 불리한 상황이니 선분양으로 전환해야겠다. 따라서 이 선분양, 분양 방식을 바꾸기 위한 타당성 검토 용역 이런 것처럼 저는 느낌이 옵니다. 그래서 "답을 정해놓고 한 용역이기 때문에 그렇게 용역 결과도 나오지 않을까" 생각합니다.

◇ 윤주성: 관련해 "자세한 정보가 없는 일반 시민들의 입장에서는 단순히 분양 방식을 조금 바꾸는 것이 무엇이 문제가 되느냐" 이렇게 생각하시는 분들도 계실 텐데 이것이 왜 특혜라는 지적이 나오는 것인가요?

◆ 서재형: 사업자에게는 후분양 방식보다 선분양 방식이 절대적으로 유리합니다. 왜냐하면 선분양 방식은 건물을 짓기 전에 미리 돈을 계약금이라든지 중도금이라든지 입주 예정자들에게 돈을 받아서 그 돈으로 아파트를 지으면 되기 때문에 자금 동원이라든가 이런 것이 수월하지요. 그렇기 때문에 절대적으로 민간 사업자에게 유리한 방식인데 "문제는 무엇이냐" 하면 광주 이번에 중앙공원 1지구 같은 경우에는 2021년에 원래는 선분양이었던 것을 후분양으로 변경하면서 후분양으로 갔을 경우에는 추가 비용이 상당히 많이 소요가 됩니다. 예를 들어서 사업자가 먼저 사업비를 투자를 해야 되기 때문에 금융 비용이라든가 이런 것들이 상당히 증가하는데 그 증가분을 보존하기 위해서 개발 면적도 증가해주고 용적률도 높여주고 세대수도 높여주고 공공 기여금까지 감면해주는 이런 것들을 선분양에서 후분양으로 전환하면서 같이 하나의 세트로 묶어서 같이 변경을 해준 것이지요. 그렇기 때문에 "후분양에서 선분양으로 다시 되돌린다"고 하면 같이 하나의 세트로 묶어서 변경해 줬던 것을 전부 원상복구해야 된다. 그렇지 않으면 이것은 특혜라고 주장하는 것이고요. 그리고 이 분양 방식에 대해서 광주시와 어떤 교감을 한 상태에서 지금 분양 방식을 바꾸려고 하는지 아니면 민간 사업자가 주도적으로 강압에 의해서 바꾸려고 하는지 이런 부분에 대해서 협약서를 검토해봐야 되겠지만, 그것도 "광주시가 그냥 방조하고 사업자가 하자"는 대로 제멋대로 그냥 바꿔주는 것도 저는 특혜라고 생각하고 있습니다.

◇ 윤주성: 사업자 측이 지난해 9월 25일이지요. PF 대출을 하면서 6개월 뒤인, 그러니까 "오는 3월 25일까지 선분양을 전제로 분양을 시작하겠다" 이렇게 약정을 한 것으로 언론에 알려지고 있는데 이 자체도 조금 문제 아닌가요?

◆ 서재형: 그 내용이 사실이라면 아주 심각한 문제지요. 왜냐하면 "협약서 자체는 후분양 조건이었는데 그것이 바뀌기도 전에 마치 바뀐 것처럼 선분양을 조건으로 대출을 받았다"면 그것은 누군가를 속인 것이지요. 따라서 "광주시와 민간 사업자가 사전에 협의하고 대출을 받았느냐, 협의하지 않고 대출을 받았느냐"의 문제인데 "광주시와 사전에 협의 없이 선분양을 조건으로 대출을 받았다"면 100% 민간 사업자가 책임을 지는 것이 맞습니다. 그리고 "광주시와 만약 사전에 조금이라도 협의가 있었다"고 하면 이것은 광주시와 민간 사업자를 상대로 시민들이 나서서 직무 유기, 배임, 사기 등등 법적 조치도 검토해 봐야 될 정도로 아주 심각합니다. 왜냐하면 "이미 후분양으로 공표가 되어 있고 아직 바뀌지도 않았는데 선분양을 조건으로 대출을 받았다", 이것은 완전히 시민을 무시하고 배신한 것 아닙니까? 공표됐다는 것은 "광주시와 민간 사업자 간의 약속일 뿐만 아니라 시민과의 약속인데 그것을 어겼기 때문에 이것은 시민들이 법적 조치까지 검토해야 된다", 저는 그렇게 생각을 합니다.

◇ 윤주성: 그런데 "협약서에 선분양이냐, 후분양이냐"는 광주시와 사업자 측이 협의해서 변경할수록 되어 있기 때문에 "사업자 측에서 미리 선분양을 전제로 대출을 받은 것 아니냐" 이렇게 생각할 수도 있는 것 아닐까요?

◆ 서재형: 그렇다 하더라도 "지금 광주시에서는 선분양으로 협의한 적 없다"고 계속 주장하고 있잖아요. 그렇기 때문에 최소한 선분양을 조건으로 대출을 받으려면 광주시와 최소한의 협약서 변경 정도는 해놓고 해야 되는데 "협약서에는 엄연히 후분양으로 지금 기록되어 있는데 선분양을 조건으로 대출을 받았다"는 것은 이것은 심하게 이야기하면, 제가 법률 전문가가 아니라서 이런 용어가 맞는지 모르겠습니다. 거짓말한 것, 사기 아닌가요? 저는 그렇게 생각합니다.

◇ 윤주성: 사실 지금 광주에서 추진되고 있는 민간공원 특례사업이 모두 10곳인데 이 10곳 가운데 후분양으로 해준 사례가 사실 중앙공원 1지구가 유일하잖아요. 이것도 당시에도 특혜 논란이 있었던 것으로 알고 있고. 당시에 후분양은 말씀하셨던 것처럼 사업자의 이익을 극대화하기 위한 측면이 있었던 것 같은데요. 주관사 변경을 놓고도 사실 논란이 많잖아요. 이 부분은 어떻습니까?

◆ 서재형: 그 부분은 그런 내부 사정을 정확히 알 수 없기 때문에 확정적으로 이야기할 수는 없는데 보도된 내용이라든가 이런 것을 종합해서 이야기해보면 일단 처음에 이 사업에 참여를 할 때 한양건설이라는 회사가 최대 지분을 가지고 있었고 그 컨소시엄을 맺은 업체 중에서 유일하게 아파트를 지을 수 있는 시공 능력과 실적이 있는 업체였습니다. 그리고 2021년 당시에 고분양가 관리 지역 지정 때문에 "한양에서는 선분양을 어떻게 해서든지 해보자" 해서 "한양은 1,600만 원대 분양을 한번 해보자"고 주장을 했었는데 한양을 제외한 나머지 구성원들이 거의 2,000만 원대 요구를 했었거든요. 그래서 내부적으로 주도권 싸움이 벌어져서 지금 법적 소송도 여러 가지 하고 있는 것으로 알고 있는데 그런 사유 때문에 치고받고 분쟁이 일어나고 서로 고소, 고발하고 이런 상황이 됐는데 지금 그 부분에 대해서도 저희가 봤을 때는 사업자 내부의 일이기 때문에 광주시나 시민들이 관여할 일은 아니지만, 광주시는 감독 관청이라는 기능을 가지고 있기 때문에 그 구성원의 지분이라든가 구성원이 변경된다면 광주광역시에서 그것을 제가 알고 있기로는 통상적으로는 승인 내지는 보고를 받아야 되거든요. 그런데 그 역할을 광주시가 제대로 하고 있는지 그것도 확인해봐야 될 것 같습니다.

◇ 윤주성: "후분양 입장을 고수하던 강기정 광주시장이 어제 선분양을 고려하겠다, 선분양으로 생기는 민간 사업자의 이익을 환수하는 것을 전제로 사업자 측과 협상을 하겠다"고 밝혔는데요. 어떻게 생각하십니까?

◆ 서재형: 원칙적으로 보면 어제 강기정 시장님께서 말씀하신 것과 저희 광주경실련에서 주장했던 결은 엇비슷합니다. 거의 유사합니다. 왜냐하면 제가 조금 전에 이야기했던 것처럼 "선분양에서 후분양으로 변경해줄 때 하나의 세트로 변경을 해줬던 개발 면적 증가, 용적률 증가, 세대수 증가, 공공 기여금 감면 등 이런 것을 전체 원상회복을 한다면 분양 방식 정도는 변경해도 되지 않느냐" 생각을 하는데요. 중요한 것은 강기정 시장님께서 풍암 호수공원 이런 문제에 대해서 약간 중간에 말을 바꾸신 경우도 있었잖아요. 그런데 "공교롭게도 지방지 사설에서 광주 시장님께서는 후분양 고수에 대해서도 일구이언하지 마시라"고 사설이 어제 떴어요. 똑같은 날 강기정 시장님께서 그 전과는 결이 다른 말씀을 하셔서 의아하게 생각을 했었는데 어찌 됐든 "광주시나 강기정 시장님께서 진짜 진정성을 가지고 있는지, 정말 시민들을 위해서 선분양 전환을 다시 검토하시겠다"는 의미인지 그리고 "시민들이 과연 시장님이나 광주시를 신뢰할 수 있는지 이런 부분에 대해서는 시장님께서 심도 있게 고민해보셔야 된다"고 생각합니다.

◇ 윤주성: 결국 여러 가지 논란이 이어지고 있는 가운데 분양가는 치솟기만 하고 있고요. 치솟을 것으로 예상되고 있고, 그 모든 부담은 시민들이 떠안을 수밖에 없지 않습니까? 앞으로 어떻게 해야 된다고 생각을 하십니까?

◆ 서재형: 일단 이 사업은 굉장히 시민들에게 영향을 많이 주는 사업입니다. 특히 시민들이 이 사업에 필요한 재원을 전부 다 조달하고 있습니다. 분양 대금이라는 형식으로 해서 공원을 조성하고 그 공원 땅을 사고 그 비용을 전부 시민들이 제공을 하고 있거든요. 그렇기 때문에 무엇보다도 시민들이 공감할 수 있는 방식이 필요한데요. 그러기 위해서는 시민들의 관심과 참여, 감시, 이런 활동이 필요하고요. 저희 광주 경실련에서는 그렇기 때문에 처음부터 꾸준하게 분양 원가 관계라든가 공개 행정, 투명성, 공공성 이런 것들을 줄기차게 주장하고 있습니다. 여기에 동참해주시면 고맙겠습니다.

◇ 윤주성: 오늘 말씀 고맙습니다.

윤주성 기자 (yjs@kbs.co.kr)