"악성미분양에 장사없다" 신축 아파트 결국 통째로 공매行

대구 빌리브 헤리티지, 준공 전 할인분양에도 안팔려
PF 연장불가로 신탁사 결국 121세대 공매처분

대구시 수성구 빌리브 헤리티지 단지 전경. 출처 신세계건설 빌리브 홈페이지

#후분양 아파트인 대구시 수성구 '빌리브 헤리티지' 아파트는 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 연장하지 못해 결국 공개 매각 절차를 밟게됐다. 총 146가구인 이 단지는 121가구나 미분양 상태다. 시행사 측은 13% 가까운 수준의 할인분양도 내세웠지만 결국 준공후 미분양인 '악성미분양' 상태로 남아버린 것.

고분양가 등으로 정당계약에서 다 팔리지 못해 할인분양까지 나섰지만, 준공 후에도 단지 내 세대 대부분이 주인을 찾지 못한 아파트가 결국 공개매각(공매)으로 직행하게 됐다.

미분양 아파트에서 종종 발생하는 공매행이지만, 이 단지의 시공사가 얼마 전 회사채를 발행해 유동성 확보에 나선 건설사며 '미분양의 무덤'이 된 대구에서 발생한 것이어서 주목되고 있다.

23일 부동산업계에 따르면, 지난해 8월 입주를 시작한 대구시 수성구 빌리브 헤리티지 아파트는 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 연장하지 못하면서 공매 수순에 들어갔다. 시행사인 그라운드디홀딩스는 2019년 12월 메리츠증권 등 금융기관으로부터 1480억원의 PF대출을 일으켜 이 사업에 착수했고, 신세계건설은 이듬해 1월 이 현장의 시공권을 609억원에 수주했다.

이 단지는 대형평수로만 구성된 총 146가구 규모로, 25가구만 주인을 찾은터라 분양대금이 충분히 들어오지 못해 대주단이 공매로 원금회수에 나선 것이다. 감정평가로 산출한 미분양 121세대의 최저입찰가격만 2009억원이다.

작년 8월부터 입주를 시작한 이 단지의 최저입찰금액은 감정결과 분양가보다 약간 높은 수준으로 책정됐다.

전용면적 151㎡인 101동 1301호의 경우 분양가는 15억7200만원이었으나 이번 1차 공매에서는 16억4400만원부터 시작한다.

오는 30일 개시될 이번 공매는 다음 달까지 총 5차례에 걸쳐 호별로 진행된다. 물론 기존 할인분양에도 팔리지 않았던 물량이라 1차 가격대에서 완판은 쉽지 않아보인다. 신탁회사인 교보자산신탁이 총 5회에 걸쳐 최저입찰금액을 산정해놨는데, 5차에서는 1차대비 75% 가량 수준인 12억2893만원선까지 내려간다.

문제는 공매 차수가 올라갈수록 매각금액이 낮아지면 1~2순위인 금융권이 먼저 원금을 회수한 뒤 남은 금액만 후순위인 시공사와 시행사로 돌아간다는 점이다.

이 현장의 경우 건물을 완공했음에도 신세계건설의 채권순위는 4순위라 가져갈 수 있는 몫이 줄어든다. 신세계건설이 이 현장에서 받지 못한 공사 미수금은 436억원으로 알려졌다.

그나마 이 곳은 완공한 현장이지만, 시공사 등의 워크아웃이나 법정관리 등으로 공사가 마무리되지 못한 현장이라면 중간에 시공사가 바뀌는 등의 문제도 발생할 수 있다. 정부는 최근 태영건설의 워크아웃 신청을 계기로 구조조정을 진행하는 건설사의 수분양자와 협력업체 지원을 위한 '애로신고센터' 운영까지 나선 상태다.

김문수 법무법인 동인 변호사는 "최악의 경우 시공사와의 공사도급계약이 해제되는 경우가 발생할 수 있다"며 "이 경우 시행사나 신탁사 또는 분양보증을 선 주택도시보증공사(HUG)가 대체시공사를 선정해 공사를 진행할 수는 있으나 그만큼 시간이 지체될 수밖에 없고, 선정과정이 지연될 경우 입주일자가 미뤄져 수분양자들에게 큰 리스크가 될 수 밖에 없다"고 설명했다.

신세계건설은 이 현장 외에도 대구에서 '빌리브 라디체', '빌리브 루센트' 등도 미분양으로 고전 중이라 유사 상황 발생 가능성이 우려된다. 최근 신세계건설은 2000억원 규모의 회사채 발행하면서 유동성을 확보했다고 공개했지만, 미분양 등의 문제가 산적해있기 때문이다.

준공후 미분양 사태만은 피하기 위해 내년 6월 입주 예정인 달서구 '빌리브 라디체' 시행사 측도 안간힘을 내고 있다. 이 현장의 경우 1차 계약금 1000만원과 1차 옵션 계약금 500만원을 내면 남은 계약금은 집단 신용대출로 이자지원을 하고, 입주 전 계약 해지시 납부액의 100% 환불을 보장하는 등의 고육지책까지 꺼내놨다.

신세계건설 관계자는 "공매가 들어간 현장은 단순도급 사업이고 완공했기 때문에 책임준공 의무도 마무리된 현장"이라며 "그 외의 대구 시공현장들 역시 단순도급"이라고 선을 그었다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr