서울 노원구 구축 아파트 매매가 하락세…재건축 불확실성 증가 영향 [박순원의 헌집새집]

노원구 일대 구축 아파트 단지 전경. <연합뉴스 제공>

서울 노원구 일대 재건축 단지에서 매매 가격 하락이 이어지고 있다. 일부 현장에서 조합원 분담금 증가 사실이 알려지고, 관리처분 총회가 부결되면서 일대 재개발·재건축 불확실성이 증가하고 있기 때문인 것으로 풀이된다.

23일 상계동 공인중개소 등에 따르면 상계주공2단지 전용면적 41㎡은 지난해 12월 4억4000만원에 매매됐다. 같은 해 11월 같은 크기 아파트가 4억9000만원에 거래된 것과 비교하면 매매 가격이 한 달 새 5000만원 떨어진 것이다. 현재 상계주공2단지 전용 41㎡ 매물 최저 호가는 4억2000만원으로, 지난달 실거래가보다 2000만원 낮은 가격으로 시장에 나와있다.

상계주공2단지는 1987년 준공된 단지로 지상 15층, 23개동, 총 2029가구 규모로 이뤄진 곳이다. 이 아파트는 노원 재건축 중 진행 속도가 가장 빠른 것으로 알려져 전용 41㎡가 지난 2022년 6월 6억2000만원에 거래되기도 했다.

상계주공2단지 매매가가 떨어진 이유는 이 단지 인근 재개발·재건축 사업이 지지부진 해진 점과 연관이 있는 것으로 풀이된다. 이 단지 인근 상계주공5단지 조합은 지난해 11월 말 소유주 전체 회의를 열고 GS건설의 시공사 지위를 박탈하고 정비사업위원회 위원을 전원 해임하기로 했다. 조합원 분담금이 높을 것으로 추정된다는 이유에서다.

앞서 상계주공5단지 조합 집행부가 같은 해 10월 재건축 예상 공사비 등을 근거로 분담금을 추산한 결과, 이 단지 소유주가 전용 84㎡ 재건축 아파트를 배정받으려면 세대 당 분담금이 5억원에 달할 것이란 계산이 나왔다. 이 아파트 실거래 가격이 4억원대 인 점을 감안하면 분담금 규모가 현재 집값보다 더 크다는 의미다.

인근 상계2구역 재개발도 진척이 지지부진하다. 상계2구역 조합은 지난해 9월 시공사 대우건설·동부건설 컨소시엄과 3.3㎡당 공사비를 595만원으로 합의했다. 이는 인근 상계주공5단지(3.3㎡당 650만원)·월계동신재건축(3.3㎡당 657만원)와 비교 시 낮은 수준이지만, 상계주공2단지 조합 내에선 추가 분담금이 높다는 이유로 관리처분이 통과되지 않았다. 정비업계에선 재개발과 재건축을 단순 공사비로 비교하는 것은 어렵지만, 상계2구역 재개발 비용으로 책정된 공사비는 높지 않은 수준인 것으로 보고 있다.

정비업계 관계자는 "상계2구역 재개발 공사비는 인근 현장보다 낮은 값으로 책정됐음에도 불구하고 조합원들이 난색을 표해 관리처분 계획이 부결됐다"며 "이 영향에 재개발 사업은 지연될 가능성이 높아졌고, 이런 불확실성이 노원구 타 재건축 매매가에도 하방 압력을 주고 있는 것으로 보인다"고 분석했다. 박순원기자 ssun@dt.co.kr