“전세금 100만원이 빠져 왔어요” 집주인에 물었더니 돌아온 답변 [부동산360]

주택임대차분쟁조정위 한 해 동안 645건 접수
‘보증금 또는 주택 반환’ 238건으로 가장 많아

[헤럴드경제=신혜원 기자] #. 지난 2022년 임대차계약을 맺고 거주하고 있는 임차인 A씨는 입주 직후부터 벽지 문제, 원인 불명의 소음 및 불규칙적인 수압으로 임대인 B씨에게 수선을 요구해왔다. A씨는 벽지가 훼손된 건 누수로 곰팡이가 생겼기 때문이라고 주장했지만 B씨는 주택에 누수 발생이 없고 계약 당시 집 상태를 확인한 A씨가 벽지 교체를 요구하지 않았기 때문에 수선의무가 없다고 반박했다. 또한 B씨는 소음과 관련해서도 벽간소음은 인정하지만 층간소음은 참을 수 있는 한도 내에 있다고 판단된다는 입장이었다. 조정위는 논의를 거쳐 B씨가 벽지 교체 비용을 부담토록 하고, A씨는 소음과 수압과 관련한 조정 신청을 포기하도록 하는 조정안을 제시했다. 아울러 재발 가능성을 고려해 A씨의 요청이 있는 경우 임대차 기간이라도 계약 해지를 할 수 있게 했다. A씨와 B씨 모두 조정안을 수용해 조정은 성립됐다.

#. 지난 2021년 보증금 5억5000만원에 임대차계약을 맺고 2년간 거주한 임차인 C씨는 계약기간이 끝나 임대인 D씨에게 보증금 반환을 요구했다. 집 상태를 둘러본 D씨는 C씨의 부주의한 사용으로 화장실 욕조와 타일에 균열이 생겼다며 수리비 100만원을 제외한 5억4900만원만 돌려줬다. 통상적인 손모에 불과하다고 주장한 C씨는 조정위에 분쟁 조정을 접수했다. D씨는 화장실을 수리하기 위해 100만원 이상 지출해야 하기 때문에 100만원을 보증금에서 임의 공제한 건 정당하다는 입장이었다. 이 사건을 심의한 조정위는 원상회복비용으로 30만원을 보증금에서 공제하고 나머지 70만원을 C씨에게 돌려줄 것을 주문했다. 만약 D씨가 70만원을 지급하지 않으면 원래 주기로 한 날의 다음날부터 미지급금액에 대해 연 5% 비율로 계산한 돈을 더해 지급하도록 했다. C씨와 D씨는 조정안을 수용했다.

지난 2020년 7월 임차인 보호를 목적으로 ‘임대차 3법’을 도입해 시행하고 있지만 해가 갈수록 임대차 관련 분쟁은 증가하는 양상이다. 특히 부동산 침체 분위기가 짙었던 지난해에는 전셋값 하락으로 인한 역전세 현상이 나타나며 보증금 반환 관련 임대인-임차인간 갈등이 두드러졌다.

23일 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난해 조정위에 접수된 주택임대차분쟁 접수건수는 645건으로 집계됐다. 전년 621건 대비 24건 늘었고, 2021년 353건과 비교하면 2년 새 300건 가까이 증가했다.

조정위는 주택 및 상가건물 임대차계약 관계에서 발생하는 각종 분쟁에 대해 저렴한 비용으로 신속하게 심의·조정해 부동산 소비자 보호, 사회적 비용 절감에 기여하도록 만들어진 제도다. 조정 신청을 하면 조정위가 60일 이내에 사실조사 및 전문가 감정 및 의견요청 등을 통해 분쟁 사안을 살펴보고 조정안을 작성해 제시한다. 양측 모두 조정안 통지 14일 이내 수락 의사를 밝히면 조정이 성립된 것으로 수수료는 1만~10만원 수준이다.

지난해 분쟁 접수 사례를 항목별로 보면 ‘보증금 또는 주택의 반환’ 건수가 238건으로 가장 많았다. 2021년 118건→2022년 165건 등의 추이를 보이며 매년 증가세다. 이는 고금리로 인해 2022년 말부터 전셋값이 하락하기 시작하면서 나타난 역전세 현상에 따른 것으로 풀이된다. 조정위 관계자는 “분쟁 분류는 당사자가 직접 선택해서 신청하는 내용”이라면서도 “보증금 미반환의 직접적 근거로 단정짓기는 어렵지만 시장상황의 간접지표로 고려할 수 있다”고 말했다.

그 다음으로는 ▷손해배상 162건 ▷계약 갱신·종료 92건 ▷유지·수선 의무 63건 ▷계약 이행 및 해석 55건 ▷차임 또는 보증금 증감 22건 ▷기타 11건 ▷임대차기간 2건 등이 뒤를 이었다.

‘실거주 사유로 갱신거절 후 제3자에게 임대 또는 매도’, ‘주택 원상회복 의무 및 범위’ 등의 사항이 해당되는 손해배상의 경우 2022년 205건이 접수돼 가장 많았다가 지난해 160건대로 감소했다.

임차인 A씨, C씨 사례처럼 조정위 접수로 분쟁 조정이 성립되는 사례도 있지만 불성립되거나 각하 또는 취하, 화해취하되는 사례도 있다. 화해취하는 당사자간 합의에 따라 사건 접수를 취하하는 것으로 조정성립에 준하는 결과다.

지난해 전체 분쟁 접수건수 645건 중 조정이 성립된 건 144건, 화해취하는 107건이었다. 각하건수가 219건으로 가장 많았다. ‘보증금 또는 주택의 반환’ 분쟁의 경우 전체 238건 중 성립은 52건, 화해취하는 42건 수준이었다.

조정위 관계자는 “양 당사자의 합의로 진행되는 제도로 일방이 불응하는 경우 조정사건 진행이 안 된다는 본질적 한계가 있다”며 “성립건수와 화해취하건수를 포함한 조정성립율은 현재 40%로 낮은 편은 아니다”고 설명했다.

hwshin@heraldcorp.com