"공사비 증액하려면 감리검증 받아야"…'정비사업 표준계약서’ 나왔다

1.10 주택공급 확대 방안 후속 조치
시공사, 조합에 공사비 세부내역 공개해야
설계 변경·물가 변동 때 공사비 조정 기준 제시

[이데일리 박지애 기자]정부가 정비사업 속도를 늦추는 주범인 ‘공사비 갈등’을 줄이기 위해 표준공사계약서를 만들어 배포한다.

이는 지난 ‘1.10 주택공급 확대 방안’의 후속 조치로, 애초에 공사비를 협의 할때 구체적으로 자재 등급 등 내역을 기재해야 하며 시공사가 공사비를 증액할 때는 감리의 검증을 받거나 설계 변경의 사유 등을 명확히 기재해 분쟁을 미연에 방지하고자 하는 게 골자다.

국토교통부는 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 ‘정비사업 표준공사계약서’를 지자체와 관련 협회 등에 배포한다고 23일 밝혔다.

이번에 배포한 정비사업 표준공사계약서 주요 내용은 △공사비 산출 근거 명확화 △설계변경 △물가변동에 따른 공사비 조정기준 마련 등이다.

현재 많은 정비사업에서 공사비 총액만으로 계약을 체결하고, 공사비 세부 구성내역이 없어, 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워 분쟁의 원인이 되어 왔다.

기존의 한 사례를 보면 ‘총액계약 → 조합이 A등급 자재 요구 → 시공사는 당초 총액공사비는 B등급 자재를 기준으로 산정했음을 이유로, 00억 증액 요구 → 증액 적정성 판단 곤란’의 단계를 겪으며 조합과 시공사간 공사비 갈등이 유발됐다.

이에 개선된 표준안에선 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출토록 하고, 이를 첨부해 계약을 체결하도록 해 공사비 근거를 명확히 하도록 했다.

다만 조합이 기본설계 도면을 제공해야 시공사의 산출내역서 제출이 가능하므로, 조합이 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공사가 입찰 제안할 때 품질사양서를 제출토록 하고, 이를 바탕으로 계약한다.

품질사양서는 시공사가 입찰 참여 당시 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류다.

또 다수의 계약서에서 설계변경 시 ‘단순 협의’를 거쳐 공사비를 조정하도록 해 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많았다. 이에 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함함으로써, 원활한 공사비 조정을 유도하고자 했다.

또 기존에는 정비사업에서 물가 변동에 따른 공사비 조정을 위하여 당초 공사비에 소비자물가지수 변동률을 적용해왔다. 정부는 소비자물가지수는 음식이나 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수로, 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못하는 점이 있단 점을 감안해 국가계약법에 따른 지수조정률 방식 등을 활용해 물가 변동을 반영하도록 변경했다.

특히 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았으나, 착공 이후에도 특정 자재 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 해 공사비 급등에 따른 현실적 부담이 고려되도록 했다.

이 밖에도 증액 소요가 지반을 파는 큰 굴착공사시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증받은 후 증액할 수 있도록 규정해 과도한 증액 요구를 방지하도록 했다.

국토교통부 박용선 주택정비과장은 “정비사업 표준공사계약서가 마련으로 그동안 내용이 모호하거나 일방에 다소 불리하여 분쟁이 많았던 계약사항들로 인한 분쟁이 줄어들 수 있을 것으로 기대된다”며 “실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장에 대해서는 지자체와 함께 밀착관리 해나가면서, 신속한 분쟁 해결을 위해 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진(법개정 필요)할 예정이다”라고 말했다.

박지애 (pjaa@edaily.co.kr)