"조합과 시공사간 공사비 갈등 최소화"…국토부 '정비사업 표준공사계약서' 배포

1·10 공급대책 후속조치…조합 시공사간 분쟁 조정 최소화·신속 사업 추진 목표
공사비 산출 근거 명확화·물가 변동에 따른 조정기준 마련

서울시내 한 공사현장. 2023.9.15/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정비사업에서 조합과 시공사 간의 공사비 분쟁을 최소화하고 신속한 사업추진을 위한 정비사업 표준공사계약서가 배포된다.

국토교통부는 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 '정비사업 표준공사계약서'를 지방자치단체와 관련 협회 등에 배포한다고 23일 밝혔다.정비사업 표준공사계약서는 지난 10일 발표한 주택공급 확대 방안의 후속 조치다.

주요 내용은 공사비 산출 근거 명확화, 설계변경 및 물가변동에 따른 공사비 조정기준 마련 등이다.

현재 많은 정비사업에서 공사비 총액만으로 계약을 체결하고 공사비 세부 구성내역이 없어 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워 분쟁의 원인이 됐다.

기존사례를 보면 총액계약 → 조합이 A등급 자재 요구 → 시공사는 당초 총액공사비는 B등급 자재를 기준으로 산정했음을 이유로 증액 요구 → 증액 적정성 판단 곤란의 과정이 있었다. 이에 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출토록 하고 이를 첨부해 계약을 체결하도록 해 공사비 근거를 명확히 한다.

다만 조합이 기본설계 도면을 제공해야 시공사의 산출내역서 제출이 가능하므로조 합이 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공사가 입찰 제안할 때 품질사양서를 제출토록 하고 이를 바탕으로 계약한다. 품질사양서는 시공사가 입찰 참여 당시 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류다.

또 다수의 계약서에서 설계변경 시 ‘단순 협의’를 거쳐 공사비를 조정하도록 해 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많았다. 기존사례를 보면 설계변경 등이 있는 경우 “갑”과 “을”은 상호 협의하여 공사금액을 조정한다고 돼 있다. 이에 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함함으로써 원활한 공사비 조정을 유도한다.

그간 다수의 정비사업에서 물가 변동에 따른 공사비 조정을 위해 당초 공사비에 소비자물가지수 변동률을 적용해 왔지만 이제는 보다 현실화된 지수를 적용한다. 기존에는 공사비 산정 기준일부터 실착공일까지의 소비자물가지수 변동률에 따라 공사비를 조정했고, 실착공 이후에는 물가상승에 의한 공사비 증액을 배제했다. 또 소비자물가지수는 음식이나 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수로 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못하는 점도 있었다.

이에 국가계약법에 따른 지수조정률 방식 등을 활용해 물가 변동을 반영하도록 하는 등 공사비에 대한 물가 반영 방식을 현실화했다.

지수조정률 방식은 총공사비를 비목군(노무비·경비·재료비 등)으로 나누고, 비목군별로 별도의 물가지수를 적용해 공사비에 물가 상승을 반영하는 방식이다. 다만 당사자 간 합의 시 예외적으로 건설공사비지수 변동률을 활용할 수도 있으며 이 경우 공사비에서 간접공사비·관리비·이윤을 제외한 직접공사비에 대해서만 적용해야 한다.

특히 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았으나 착공 이후에도 특정 자재(총공사비의 일정 비율 이상을 차지하는 자재)가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 해 공사비 급등에 따른 현실적 부담이 고려되도록 했다.

이 외에도 증액 소요가 큰 굴착공사(지반을 파는 공사) 시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증받은 후 증액할 수 있도록 규정해 과도한 증액 요구를 방지하도록 했다.

박용선 국토부 주택정비과장은 "정비사업 표준공사계약서가 마련돼 그동안 내용이 모호하거나 일방에 다소 불리해 분쟁이 많았던 계약사항들로 인한 분쟁이 줄어들 수 있을 것으로 기대된다"며 "실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장에 대해서는 지자체와 함께 밀착관리 해나가면서 신속한 분쟁 해결을 위해 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진(법개정 필요)할 예정"이라고 말했다.

분쟁조정위원회는 도시정비법에 따른 정비사업 분쟁 조정기구로 현재 집행권원 효력(재판으로 이의 가능)이 있다.

정비사업 표준공사계약서는 국토교통부 누리집(정책정보)에서 확인할 수 있다.

dkim@news1.kr