"이를 어쩔꼬"…'손실 눈덩이' 해외 빌딩 처리 딜레마[마켓인]

변곡점 맞은 금리정책…부동산 시장 언제 회복되나
'가격 뚝' 해외 오피스 빌딩 리파이낸싱 실패에
추가 자금 넣고 회복까지 버틸 것이냐
회수 포기하고 손실처리할 것이냐
고민 깊은 기관투자자…금융사와 갈등 번지기도
최근 영국 런던 원폴트리 사태가 대표적

[이데일리 마켓in 지영의 기자] 만기가 도래한 해외 부동산 투자 건에서 리파이낸싱(자금 재조달) 및 대출 만기 연장에 실패하는 사례가 늘면서 국내 기관투자자(LP)들도 심각한 딜레마에 빠졌다. 추가 출자 등으로 자금을 추가 투입하면서 오피스빌딩 시장 회복을 기다릴 것인가, 자금 회수를 일찌감치 포기할 것인가를 두고 고심이 깊은 상황이다.

부동산 시장 회복 시점이나 투자한 자산의 회복 가능성에 대한 시각이 엇갈리다 보니 국내 기관투자자와 금융사 간 갈등까지 불거지는 양상이다. 영국 런던에 위치한 ‘원폴트리’ 빌딩 투자 건이 대표적이다.

“망가질 건물 투자금, 포기가 최선” vs “보수적 LP들 리스크 대응 부족해”

22일 투자은행(IB) 업계 및 이데일리 취재에 따르면 메리츠화재(000060)는 영국 런던 오피스 ‘원폴트리(1 Poultry)’ 우선주 투자액을 전액 손실 반영했다. 메리츠화재는 지난 2018년 삼성화재(000810), 하나생명보험, 대신증권(003540), NH투자증권(005940) 등과 함께 하나대체투자자산운용(하나대체운용)이 설정한 에쿼티 펀드를 통해 원폴트리 투자에 참여했다. NH투자증권은 투자금을 재매각했고, 기존 투자자들은 청산 실패로 자금이 묶인 상태다. 전손 처리한 메리츠화재 외에 다른 일부 기관에서는 대응 방안을 검토하고 있는 것으로 파악됐다.

영국 런던 소재 원폴트리(사진=위워크)

투자금 포기 배경은 원폴트리 관련 위험 수위가 계속 높아졌기 때문으로 보인다. 하나대체운용은 원폴트리 오피스를 5년 전 아일랜드 상업은행에서 선순위 대출 1700억원을 받고 국내 기관 에쿼티 자금 1300억원을 투입해 총 3000억원 수준에 매입했다. 그러나 공실 리스크 증가에 임차인 파산 문제가 겹치면서 건물가액이 2000억원 안팎으로 폭락했다. 담보인정비율(LTV)이 과하게 하락해 해외 선순위 대출 만기 연장도, 리파이낸싱도 쉽지 않은 처지였다.

기존 투자자들에게는 손실 반영 대신 자금을 추가 투입해 리스크 관리에 나설 여지가 있었다. 당초 운용사 측은 수차례 기존 LP에게 추가 출자를 제안했으나, 설득에 실패한 것으로 파악됐다. LTV 조정에 따른 추가 납부 및 기타 협상이 원만하지 않자 선순위 채권자인 아일랜드은행은 지난해 하반기 1500억원 수준(장부 평가액 기준)의 선순위 대출 매각을 진행했다.

선순위 대출 채권은 추가 출자를 택한 대신금융그룹 측으로 넘어왔다. 대신증권의 100% 자회사인 부실채권(NPL) 투자사 대신에프앤아이(F&I)가 선순위 대출 채권 전액을 매입한 상태다. 대신F&I 역시 중도 매입을 통해 원폴트리 관련 지분투자금을 일부 보유한 상태로, 대신금융그룹 차원에서 투자금 회수 여지를 늘리는 방향을 선택한 것으로 풀이된다.

기관별 대응 방법을 두고는 IB업계 평가가 엇갈린다. 적절한 추가 출자 대응을 못 하는 LP를 지적하는 의견도 적지 않지만, 가치가 하락한 자산을 ‘적기’에 놓는 것이 합리적이란 의견도 상당해 양측 시각이 팽팽히 맞서는 분위기다.

한 IB업계 관계자는 “과도하게 보수적인 LP들이 리스크 대응 기회를 차버리고 멀쩡한 건물을 경공매로 넘어가게 방치하고 있다”며 “곧 금리가 내리고 시장이 진정되면 과도한 하락분은 다시 회복될 텐데 추가 출자를 꺼려 기회를 차버리는 것”이라고 지적했다.

메리츠화재 측은 손실 확정 배경에 대해 “사실상 가치 추가 하락이 예상되는 건물에 추가 자금을 투입할 이유가 없었던 것이 맞다”며 “(추가 출자를 피한)다른 투자자 측도 마찬가지일 것”이라고 말했다.

“결국 고객사 공격”...대응 투자 나서고도 난감해진 대신금융그룹

끝내 단독으로 선순위 채권자 지위를 쥔 대신금융그룹도 마냥 웃을 수는 없는 처지다. 선순위 채권 매입으로 메리츠화재와 삼성화재 등 국내 기관과 신경전을 벌이게 됐기 때문이다. 선순위 채권자 지위에서 기존 투자자들에게 LTV 하락분에 대한 상환을 요구했지만 쉽지 않은 상황이다. 메리츠화재처럼 손실 반영한 측에서는 대응을 거부하고 있기 때문이다. 이처럼 기존 기관 대응이 없으면 유력한 투자금 회수 대안은 담보 건물인 원폴트리 경·공매 처분 뿐이다. 이 경우 현재 원폴트리의 시장가를 감안하면 에쿼티 투자자들은 전액 손실이 확정될 수밖에 없다.

대신금융그룹 측은 “일단 투자금 회수가 우선이라 채무자(에쿼티 투자자)들에게 상환을 요구했으나 대응이 없다”며 말을 아꼈다.

문제는 즉시 손실이 최종 확정될 두 보험사가 국내에서 소위 ‘큰손’이라는 점이다. 경공매 처분은 우선순위 채권자 지위에 선 대신금융그룹 측의 ‘당연한’ 권리지만, 주요 LP들에 손실을 안기는 그림을 부담스러워하는 모양새다.

한 증권사 대체투자본부 고위 임원은 “사실상 추가 출자가 원만하게 이뤄졌으면 이런 상황까진 안 왔을 텐데 누가 더 내는가를 두고 다투다가 한 기관이 자금을 풀어서 미온적이었던 다른 투자자들을 채권 추심하는 그림이 됐으니 얼마나 불편한 상황이겠나“라며 “해외 은행에게 일방적으로 손실 확정 당하는 사례는 왕왕 있지만, 국내까지 들여와서 2차전을 하게 됐으니 감정싸움이 없을 수가 없다”고 평가했다.

한 LP고위 관계자는 “시장 조정 시기에 협의 여지도 없이 손실 확정을 안기면 향후 그 금융사 딜에 출자하는 일은 없지 않겠나”라고 내다봤다.

지영의 (yu02@edaily.co.kr)