작년 강남 3구外 서울 아파트, 분양가가 시세보다 비쌌다

분양가 올라 3.3㎡당 평균 3505만원
시세는 계속 떨어져 3253만원 그쳐
“분양가상한제 해제-공사비 급등 탓”
강남3구 포함땐 매매가 517만원 비싸

지난해 강남 3구(강남, 서초, 송파구)를 제외한 서울의 평균 아파트 분양가가 시세보다 3.3㎡당 250만 원 이상 비쌌던 것으로 분석됐다. 분양가상한제가 서울 대부분 지역에서 풀리고 공사비가 급등하면서 분양가는 올랐지만, 부동산 경기 침체로 시세가 2년 연속 하락했기 때문이다.

22일 부동산R114에 따르면 지난해 강남 3구를 제외한 서울 지역의 3.3㎡당 분양가는 평균 3505만 원으로 2022년(3442만 원)보다 1.8%, 2021년(2549만 원)보다 37.5% 올랐다. 반대로 같은 기간 평균 시세는 2021년 3506만 원, 2022년 3376만 원, 2023년 3253만 원으로 계속 떨어졌다.

이처럼 분양가는 오르고 매매시세는 떨어지면서 2021년 시세보다 낮았던 분양가는 2022년 시세를 넘어섰다. 분양가와 시세 간 격차는 2022년 66만 원에서 지난해 252만 원으로 커졌다. 다만 강남 3구를 포함하면 3.3㎡당 서울 평균 분양가는 3508만 원, 평균 매매가 4025만 원보다 낮았다.

분양가가 시세를 웃도는 현상은 지난해 1월부터 강남 3구와 용산구를 제외한 지역의 민간택지 분양가상한제가 풀린 영향이 큰 것으로 보인다. 원자재 가격 인상으로 치솟은 공사비를 분양가에 반영할 수 있는 길이 열린 것이다.

실제 분양가상한제를 적용받았던 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축)의 일반분양가는 전용면적 84㎡ 기준 12억3600만 원에서 13억2000만 원으로 인근 시세 대비 1억5000만 원 이상 낮았다. 하지만 지난해 9월 분양가상한제가 적용되지 않은 서울 동작구 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’의 경우 전용 84㎡ 최고 분양가가 13억8699만 원으로 인근 시세보다 1억 원가량 높았다.

향후에도 이런 현상은 이어질 가능성이 크다. 25일 청약하는 서울 광진구 ‘포제스한강’의 전용 84㎡ 분양가는 32억∼44억 원 선이다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1억1500만 원으로 역대 최고가다. 하지만 분양가상한제 적용 지역인 서초구에서 분양하는 ‘메이플자이’의 전용 59㎡ 분양가는 16억7000만 원 수준이다. 3.3㎡당 분양가는 6705만 원으로 광진구 포제스한강의 60%도 되지 않는다.

문제는 강남 3구 외 지역에서 분양가가 매매가를 앞지르는 상황이 지속되면 청약시장이 더욱 얼어붙을 수 있다는 점이다. 청약시장 냉각으로 미분양이 늘어날 경우 건설경기 악화를 부추기고, 이는 또다시 분양 물량 감소로 이어지는 악순환이 심화할 수 있다. 정부가 주택 공급대책을 쏟아내고 있지만 부동산 수급 불균형이 지속될 수 있다는 의미다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “공사비 인상 추세가 계속되고 있어 분양가상한제가 적용되지 않는 지역은 분양가가 계속해서 오를 가능성이 높다”며 “수요자 입장에서는 굳이 가격이 더 비싼 청약에 나설 필요를 느끼지 못할 것”이라고 말했다.

김형민 기자 kalssam35@donga.com