악성 미분양 1만가구, 보증사고 1조…지방 건설은 이미 '쑥대밭'

건설업계 '벼랑 끝'
건설 '3중고' 비명…이달 255곳 폐업
PF 대출금리 연 10% 웃도는데
미분양 지속으로 자금회수 불발
협력업체들 폐업·부도 현실화
연초부터 건설사 4곳 법정관리
공사중단·시공사 교체 속출
분양계약자·조합원 피해 급증

부동산 경기 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 실패로 중소 건설사가 도미노처럼 무너지고 있다. 한 중견 건설사가 지난해 6월 유동성 위기로 법정관리에 들어간 뒤 서울 서초구 주상복합아파트 부지와 건물은 공매로 넘어갔다. 공정률 45%에서 작업이 멈춰 선 공사 현장. 김범준 기자

광주광역시에 본사를 둔 한국건설은 시공 중인 아파트·오피스텔 계약자에게 약속한 ‘중도금 무이자’ 조건을 최근 지키지 못했다. 계속되는 경기 침체와 고금리로 중도금 이자 대납이 불가능해졌기 때문이다. 계약자들은 뒤늦게 대출 실행 은행으로부터 이자 납입 독촉을 받고 나서야 사실을 알았다. 한국건설은 광주에서만 22곳의 신축 공사 현장을 맡고 있다. 연쇄 부실 우려가 나오자 광주시가 대책 마련에 나섰지만, 시장 불안은 더 커지고 있다.

지난해부터 이어진 고금리와 부동산 경기 침체, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 등으로 중소형 건설사가 벼랑 끝으로 내몰리고 있다. 사업 진행을 위한 대출 금리가 연 10%를 웃도는 데다 미분양 지속으로 자금 회수 가능성이 낮아지고 있어서다. 중소 건설사의 유동성 위기로 협력업체 폐업·부도가 현실화하고 있다.

 새해 종합건설사 4곳 법정관리

22일 법원 공고 등에 따르면 작년 4분기에만 건설사 10곳이 법정관리(기업회생절차)를 신청했다. 올해도 채 보름이 안 돼 부산 기반 부강종합건설을 비롯한 건설사 4곳이 법정관리 신청 후 포괄적 금지명령을 받았다. 자금 동원 능력이 약한 지방 건설업계가 먼저 무너지고 있는 것이다.

지방 건설사의 부도 등으로 현장이 멈추거나 새 시공사를 찾는 사업장이 늘고 있다. 울산 울주군의 온양발리 신일해피트리와 부산 사상구의 경보센트리안3차 등이 대표적이다. 충남에서도 논산과 천안에서 보증사고가 이어졌고, 전북에선 ‘남중동 라포엠’, 전남에선 ‘율촌 디아이뎀’ 현장이 멈췄다.

입주를 앞둔 계약자의 피해도 커지고 있다. 30가구 이상 아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 분양·임대보증에 가입해야 한다. 지난해 발생한 보증사고만 15건, 사고액은 9446억원에 달한다. 2021년과 2022년에는 사고가 한 건도 없었다. HUG 분양보증이 선택 사항인 오피스텔 등 비아파트 사업장에서 시공사에 문제가 생기면 분양계약자나 조합원이 피해를 고스란히 떠안아야 한다. 보증 이행 절차에 오랜 시간이 걸려 입주 지연은 불가피한 상황이다.

 지방 미분양 ‘뇌관’

고금리 장기화와 부동산 경기 침체로 미분양이 증가하는 악순환이 되풀이되고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 경북 울진에서 공급된 ‘후포 라온하이츠’(총 60가구)는 청약자가 단 한 명도 없었다. 지난 16일 전북 익산 ‘익산 피렌체’(92가구) 1순위 청약에는 1명만 신청했다. 빌라 오피스텔 도시형생활주택 등 비아파트도 상황은 마찬가지다. 이달 초 충남 천안에서 분양한 도시형생활주택 ‘마인하임’(83가구)에는 1명만 청약했다.

지난해 11월 기준 ‘준공 후 미분양’은 1만465가구로 작년 초(7546가구)에 비해 38.7% 불어났다. 정부가 지난 10일 ‘1·10 대책’을 통해 지방의 ‘준공 후 미분양’과 전국 전용면적 60㎡ 이하 소형 비아파트를 주택 수에서 제외하는 방안을 내놨지만, 효과는 좀 더 지켜봐야 한다는 평가가 나온다. 개발업계 관계자는 “준공된 지방 미분양 아파트와 내년까지 완공될 예정인 오피스텔 등만 세제 혜택을 받게 된다”며 “현재 공사나 분양이 진행 중인 곳은 제외되는 등 세제 혜택 대상이 좁다”고 지적했다.

건설업계 PF 정상화를 위해 지난해 7월 출범한 정부 플랫폼(1조1050억원 규모)도 아직 성과가 없다. 자산관리공사(캠코)의 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원 플랫폼’에 등록된 전국 80여 개 부실 우려 사업장 중 새 주인을 찾은 곳은 하나도 없다. 사업장 매각을 두고 운용사와 대주단이 합의하지 못하고 있기 때문이다. 업계 관계자는 “정부가 돈을 푼다는 대책만 내놓고 현장에서 사업장 정리는 하지 못하고 있다”며 “자금 공급 지원 역시 대출회사에서 막혀 실제 효과는 미미한 상황”이라고 말했다.

유오상/이인혁 기자 osyoo@hankyung.com