[법] 경매 낙찰은 낙장불입 인가?

결론부터 말하자면, 아니다. 다만, 이는 어디까지나 예외에 해당한다. 그러므로 민사집행법(이하 '법'이라고 한다)에서 정하고 있는 요건을 충족한 경우에 한하여 가능(입찰보증금의 반환)하다. 매각기일에는 최고가매수신고인이 결정된다.

매각기일, 매각결정기일, 매각허가결정의 확정이라는 일련의 절차가 진행된다. 이러한 절차 속에서 최고가매수신고인이 법원으로부터 입찰보증금을 돌려받을 수 있는 방법에 관해 알아보겠다. 그 첫 단계로 매각허가에 대한 이의에 관해 살펴보자.

1. 매각허가에 대한 이의
쉽게 예를 들자면, 최고가매수신고인이 법원에 매각을 허가하지 말아달라고 요청하는 것이다. 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 하는데(법 제120조 제1항), 최고가매수신고인은 위 이해관계인에 해당한다.

따라서 위 신고인은 법원에 매각허가에 대한 이의를 진술할 수 있으며, 구두진술, 서면에 의한 진술 모두 가능하다.

이의는 매각허가가 있을 때까지 신청하여야 한다(제2항). 즉, 최고가매수신고인은 매각허가여부의 결정이 선고될 때까지 이의를 할 수 있는데, 매각기일부터 매각결정기일까지 이의할 수 있다고 생각하는 편이 좋겠다. 매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다. (법 제109조 제1항)

이는 훈시규정으로 그 이후라도 가능하다. 최고가매수신고인은 법원으로부터 통지를 수령하는 방법 외에도 경매법원의 기일내역을 확인하여 매각결정기일을 확인할 수 있다.

2. 이의사유
법 제121조는 1호부터 7호까지 매각허가에 대한 이의신청사유를 열거하고 있다. 예시규정이 아니며, 열거규정이므로 반드시 다음 중 어느 하나에 해당하여야 한다.

▲ 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때(제1호), ▲ 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때, ▲ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(제3호), ▲ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때(제4호), ▲ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(제5호), ▲ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때(제6호), ▲ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때(제7호)

특히, 위 사유들 중 제6호의 경우만이 취소신청(매각허가결정이 확정되는 경우)의 사유가 되는데(법 제127조 제1항), 훼손이 현저한가 경미한가는 그 부동산의 전체를 기준으로 사회적 내지 경제적 견지에서 평가하여야 하고(대법원 결정), '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다.

나아가, 부동산 임의경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에도 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 본다(대법원 판결).

살펴본 바와 같이, 예외적인 경우 최고가매수신고인은 매각기일 이후라도 매각결정기일까지 매각허가에 대한 이의를 통해 입찰보증금을 돌려받을 수도 있다는 점 참고하여 소중한 재산을 지키는 데 도움이 되길 바란다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사)

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr