"사업자금 95%가 남의 돈"..정부, 부동산 PF 사업구조 바꾼다

시행사 자기자본 5~10%에 불과.. 저축은행 업권만 '시행사 자기자본 20% 이상' 대출규제 적용중

정부가 '시한폭탄'이 돼버린 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 사업구조에 대한 근본적인 처방을 내놓는다. 3억~6억원 규모의 최소 자본만 투자하고 사업비의 95%를 금융회사와 분양권자 돈으로 충당하는 사업방식부터 바뀔 것으로 예상된다. 특히 20% 이상의 시행사 자기자본이 있어야 대출을 내주는 저축은행 PF 대출규제를 전 금융권에 도입할지도 관심사다.

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시행사 설립요건이 자본금 3억원, 남의 돈 95%로 수천억 PF 사업시행

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22일 정부와 금융권에 따르면 기획재정부와 국토교통부는 지난달 21일 '부동산 PF 관리방안'에 대한 연구용역 입찰 공고를 냈다. 대출규모 134조원 이상, 사업장 3500곳에 달하는 부동산 PF 사업에 대한 근본 관리 방안을 도출하기 위한 연구용역이다. 특히 분양대금과 금융회사 대출로 사업비의 95%까지 조달하는 PF 사업 구조 개선안이 나올 것으로 예상된다.

이와 관련 최상목 경제부총리겸 기획재정부 장관은 최근 "선진국 PF는 기본적으로 땅은 자기 자본으로 사고, 땅 위에 건물을 짓거나 사업할 때 거기에서 오는 현금 흐름에 기반해 금융을 일으킨다"며 "반면 우리나라는 돈 100이 든다고 가정하면 한 5% 정도만 자기 돈으로 하고 나머지 95%는 대출을 일으켜서 땅부터 산다"고 지적했다.

그는 "분양 가격이 폭락하게 되면 줄줄이 영향을 받는, 다 폭망하는 구조"라며 "PF의 근본적인 제도 개선을 위해선 연구 용역을 통해 구조 개선 노력을 병행할 것"이라고 덧붙였다.

실제 부동산 시행사 설립요건이 느슨하다는 지적은 꾸준히 제기됐다. 토지나 건축물의 연면적이 일정 규모 이상인 부동산 개발 사업의 경우 자본금 요건이 법인 3억원, 개인 6억원에 불과하다. 자본금 문턱이 낮다보니 등록업체가 2022년 말 기준 2715개에 달하며 미등록 업체까지 포함하면 6만여개로 난립했다.

수천억원 규모의 부동산 PF 사업에서 시행자 자기자본은 5~10%에 그친다. 나머지 필요 자본 95%는 금융회사 대출과 수분양자 분양대금으로 충당한다. 한국금융연구원은 '우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점' 이라는 보고서를 통해 "시행사가 총 사업자금의 10% 정도 출자해 초기 사업비와 토지매입금 일부를 사용하고 토지매입 금액의 70~90% 이상은 금융기관 브릿지론을 이용해 조달한다"고 지적했다.

이와 달리 미국은 시행사가 사업비의 20~30% 수준을 초기 자본금으로 한다. 미국은 브릿지론을 상환하고 다음 단계인 본PF 넘어가는 반면 우리는 브릿지론을 본 FP 대출로 갚는 등 '대출 돌려막기'를 한다. 분양권자의 분양대금으로 사업비를 충당하는 것도 미국과 다르다.

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저축은행, 시행사 자기자본 20% 넘어야 PF대출 가능.. 전업권 확산할지 '주목'

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특히 대부분의 금융회사들은 PF 대출시 사업성 평가 보다는 토지 담보가치나 시공사 보증을 믿고 급속도로 PF 대출을 불렸다. 저축은행 업권만 유일하게 '시행사의 자기자본이 20% 이상인 PF 사업장'에 대해 대출해 주는 규제가 있다. 지난 2011년 저축은행 사태 이후 저축은행 중앙회 표준 대출 규약을 도입해 시행사 자본력을 대출 심사 요건에 넣은 것이다. 태영건설 워크아웃 PF 사업장에 저축은행 대출이 비교적 작은 것도 이 때문이다.

다만 저축은행은 이런 PF 규제를 우회하는 토지담보대출을 13조원 규모로 급격하게 늘려 한때 토담대 연체율이 10%대로 치솟았다. 금융권 관계자는 "저축은행 업권에 도입한 시행사 자기자본 비율 요건을 전 업권에 적용할 수 있을지는 연구용역 결과를 봐야 안다"며 "전 업권 적용시 건설업계 반발, 건설업 침체 등의 부작용도 작지 않다"고 지적했다.

한편 시행사 자가지본 요건 강화와 별도로 금융당국도 대출 관리 방안을 종합검토하고 있다. 금융위원회는 지난해 상반기 선제적으로 증권사 ABCP(자산유동화기업어음)에 대해 순자본비율(NCR) 규제를 강화했다. PF와 ABCP 만기불일치 해소 방안도 내놓다. 저축은행과 캐피탈, 상호금융권 PF 대출 충당금 적립 기준도 강화해 선제적인 위험 관리에 나설 방침이다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr