강남 3구 외 서울 전 지역 분양가, 시세보다 비쌌다

강남3구 제외 서울 3.3㎡당 분양가, 시세 대비 252만원 비싸
경기 지역도 지난해 분양가가 시세 추월

서울시내 전경. 연합뉴스

지난해 강남 3구(서초·강남·송파구)를 제외한 전 지역에서 아파트 분양가가 시세보다 비쌌던 것으로 분석됐다.

분양가 상한제가 풀리고 공사비도 오르면서 분양가는 급등했지만, 부동산 경기 침체로 시세는 최근 2년 연속 하락한 데 따른 것이다.

22일 부동산R114에 따르면 지난해 서울에서 공급된 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 3508만원으로 전년(3476만원)에 비해 32만원(0.9%), 2년 전(2799만원)보다 709만원(25%) 각각 오른 것으로 집계됐다.

반면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 2021년 4277만원에서 2022년 4130만원, 2023년 4025만원 등으로 2년 연속 하락했다.

이에 따라 2021년에는 3.3㎡당 평균 분양가가 시세보다 1478만원 저렴했지만, 그 격차가 2022년에는 654만원, 지난해에는 517만원 등으로 2년 새 3분의 1 수준으로 축소됐다.

서울 전체 지역을 놓고 보면 분양가가 시세를 앞지르지 않았지만, 분양가 상한제가 유지되고 있는 강남 3구와 그 외 지역을 분리해 보면 다른 결과가 나온다.

정부는 지난해 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에 분양가 상한제 적용을 해제했다. 지난해 강남 3구를 제외한 서울 지역의 3.3㎡당 분양가는 평균 3505만원으로 전년(3442만원)에 비해 63만원, 2년 전(2549만원)에 비해서는 956만원(37.5%) 급등했다.

반면, 이 지역의 3.3㎡당 평균 매매가는 2021년 3506만원에서 2022년 3276만원, 2023년 3253만원 등으로 2년 연속 하락했다. 이에 따라 2021년 시세보다 957만원 낮았던 분양가가 2022년에는 시세를 추월했고, 그 격차가 2022년 66만원에서 지난해에는 252만원으로 대폭 확대됐다.

경기 지역도 지난해 분양가가 시세를 추월한 것으로 나타났다.

경기 지역 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 1578만원에서 지난해 1867만원으로 289만원(18.3%) 오른 반면, 매매가는 1787만원에서 1710만원으로 77만원(4.3%) 내렸다.

이에 따라 2022년 시세보다 209만원 쌌던 분양가가 지난해에는 시세보다 157만원 비싸졌다.

인천과 지방 역시 2022년 분양가가 시세를 추월한 뒤 지난해 격차가 더 벌어졌는데, 서울이나 경기 지역보다 분양가와 시세 간 격차가 더 컸다.

인천의 경우 작년 3.3㎡당 분양가가 평균 1713만원으로 시세(1393만원)보다 320만원 높았고, 지방의 3.3㎡당 평균 분양가가 1575만원으로 시세(1139만원)보다 436만원이나 비쌌다.

특히 분양가와 시세 간의 차이가 큰 지방의 경우 미분양에 시달리고 있는 실정이다. 국가통계포털에 따르면 작년 11월 말 기준 주거용 건물의 건설공사비 지수는 153.54로 1년 전에 비해 4%, 2년 전보다는 11.5% 각각 올랐다.

한편, 강남 3구에서는 지난해 예정됐던 주요 재건축 단지들의 분양이 올해로 대부분 미뤄지면서 3.3㎡당 평균 분양가는 3598만원으로 전년도(6231만원)에 비해 오히려 대폭 내려 평균 시세(6521만원)를 한참 밑돌았다.

지난해 강남 3구에서는 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상을 빼면 주목할만한 대단지 아파트 분양이 없었다.

박세영 기자