아파트값 하락기 ‘대마불사’ 통했다…초소형 3.4% 빠질때 50평대 올라

평형·건축 연한별 가격 변화
작년 서울 40㎡ 이하 3.4% 하락
135㎡ 초과는 오히려 0.2% 올라
“대형 공급 적어 가격변화 미미”
건축 연한별 ‘10~15년’만 상승
신축은 상승 따른 하락폭도 커

지난해 전용면적 40㎡ 이하 소형 아파트값 하락폭이 가장 컸던 반면 대형은 상대적으로 미미했다. 사진은 서울 헬리오시티 전경. [매경DB]

지난 한 해 동안 서울에 있는 5년 이하 신축 아파트는 가격이 떨어진 반면, 준공된 지 10~15년된 구축 아파트는 오히려 가격이 소폭 오른 것으로 나타났다. 신축 아파트 대신 어정쩡한 연령의 구축 아파트가 가격 방어를 더 잘 한 것이다. 과거 급등기에 신축을 중으로 가격이 폭등한 만큼 지난해엔 조정이 이뤄졌기 때문으로 분석된다.

아파트 규모별로는 전용면적 135㎡ 이상의 대형 아파트가 유일하게 가격이 올랐다. 1~2인 가구 급증에 따라 ‘대형 평수는 애물단지’라는 통상적 인식과는 대비된다.

18일 매일경제가 한국부동산원 매매·전세가격지수 세부자료를 바탕으로 지난해 서울 아파트의 건축연령·면적별 가격 변화를 분석해본 결과, 면적은 대형평형일수록, 연령대는 10~15년 된 아파트가 지난해 가격방어가 가장 잘 된 것으로 분석됐다.

서울 아파트 매매가격은 지난해 평균 2.39% 하락했다. 그러나 전용면적 135㎡ 초과(약 50평대 이상) 대형 평형은 오히려 가격이 0.2% 올랐다. 최근 1·2인 가구가 늘어 대형평형이 상대적인 외면을 받고 있을 것이라는 일반적인 상식과는 괴리가 있다.

가격 하락폭이 가장 컸던 면적은 오히려 전용 40㎡ 이하 초소형 평형으로, 3.4% 하락했다. 다음 구간인 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 2.0% 하락했고, 전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하와 102㎡ 초과~135㎡ 이하는 각각 1.1%, 1.4%씩 하락했다. 전반적으로 아파트 면적이 좁을수록 가격이 많이 떨어진 셈이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대형평형은 공급량이 많지 않아 하락기에도 가격변화가 거의 없는 반면, 핵심수요층인 30대의 수요가 쏠리는 중소형일수록 가격 변동성이 클 수밖에 없다”고 설명했다.

일례로 국내 최대 규모 단지인 송파구 헬리오시티의 경우 최소 평형인 전용 39㎡의 실거래가는 2022년 초 13억원을 찍은 뒤 하락기를 맞아 그해 12월 8억원대까지 내려간 바 있다. 그러다 가장 최근인 지난달엔 11억7000만원에 거래되는 등 가격이 널뛰기를 해왔다. 반면 같은 구에 있는 올림픽훼밀리타운의 전용 136㎡는 지난해 최저점 가격(19억원)과 최근 실거래가(20억 9000만원·1,2층 제외)간 편차가 상대적으로 작았다

송파 헬리오시티 전경 [사진 = HDC현대산업개발]

반면 전셋값은 반대의 경향을 나타냈다. 면적이 넓을수록 가격이 많이 하락했다. 전용 40㎡ 이하가 -4.1%로 가격 하락폭이 제일 적었고, 102㎡ 초과 ~135㎡ 이하는 -9.3%로 하락폭이 두배 이상이었다. 전셋값은 1·2인 가구 수요가 높은 소형일수록 가격 방어가 잘 된 셈이다.

건축연령별 가격변동률은 다소 의외의 결과가 나왔다. 신축 아파트가 가격이 가장 적게 하락했을 것이란 일반적인 예상과는 달리 ‘10년 초과~ 15년 이하’구간의 구축 아파트가 지난 한 해를 가장 잘 버틴 것으로 집계됐다. 지난해 해당 연령대 서울 아파트는 오히려 가격이 0.1% 상승했다.

이같은 경향은 역시 동남권(강남4구)에서 특히 두드러졌다. 강남4구 내 10년 초과~15년 이하 아파트는 지난해 평균 7.0% 올랐다. 강남4구 전체 아파트의 지난해 상승률이 1.2%였다는 점을 고려하면 상당히 높은 상승폭이다. 일례로 준공된 지 15년이 된 송파구 ‘잠실엘스’의 전용84㎡는 지난해 1월 18억7000만원~20억5000만원 사이에서 매매가 이뤄졌으나, 최근(지난해 12월)엔 최소 22억3000만원에서 최대 24억6000만원으로 매매가격이 뛰었다. 연간 4억원가량이 오른 셈이다.

반면 5년 이하 신축 아파트는 가격이 평균 1.5% 하락했다. 이는 과거 급등기 때 크게 오른만큼, 하락기에 조정이 된 결과라고 전문가들은 분석했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “지난해와 같은 조정국면에서 아파트 가격은 제자리를 찾아가려는 특성이 있다”고 말했다.

가격이 가장 많이 떨어진 연령대는 20년이 넘은 아파트(-2.8%)였다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축 연한(30년)을 채우지 못한 단지들이 포함된 구간인데다, 지난해 사업성 악화로 재건축 사업들이 지지부진하면서 앞서 반영됐던 과도한 기대감이 빠졌기 때문”이라고 설명했다.

실수요를 반영하는 전셋값은 5년 이하 신축이 가장 적게 하락한 반면, 구축일수록 가격 하락폭이 큰 것으로 나타났다.