'전세 DSR' 대출한도 얼마나 깎이나…'영끌 갭투자' 대출길 막힌다

연봉 4000만원·주담대 2억 보유 차주, 전세대출 한도 1.8억 '뚝'
"DSR 꽉 찬 영끌 갭투자자, 전셋집 못 구해 집 팔아야 할 수도"

서울에 위치한 은행 개인대출 및 소호대출 창구 앞으로 시민이 지나가고 있다.ⓒ News1 박정호 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 금융당국이 가계부채 관리를 위해 그동안 '총부채원리금상환비율'(DSR) 규제에서 빠졌던 전세대출도 DSR을 적용하는 방안을 추진한다. 다만 정부는 서민 실수요자의 주거 안정을 고려해 일단 주택을 보유한 사람이 추가로 전세대출을 받는 경우에만 이자 부분에 DSR을 적용할 예정이다.

이에 따라 유주택자의 경우 기존 대출 여부 등에 따라 추가 전세대출 한도가 수천만원에서 많게는 수억원 줄어들 것으로 예상된다. 특히 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)로 전세 끼고 집을 산 '갭투자자'들은 대출 길이 막혀 전셋집을 구하기 위해 집을 팔아야 하는 상황이 생길 수도 있다.

21일 금융권에 따르면 금융위원회는 '2024년 업무계획'에서 가계부채의 안정적인 관리를 위해 전세대출에 대한 DSR 규제를 연내 추진할 계획임을 밝혔다.

DSR은 대출자의 연간 원리금 상환액을 연소득의 일정 비율(은행권 40%) 이내로 제한하는 규제다. 전세대출은 그동안 서민 실수요자의 주거 안정을 고려해 DSR 규제에서 제외돼 왔다. 그러나 전세대출을 잡지 않고선 가계대출 관리가 어렵다는 지적이 제기되자 당국도 결국 규제로 방향을 튼 것으로 보인다.

다만 당국은 실수요자 피해를 막기 위해 우선 주택 보유자가 추가로 전세대출을 받는 경우 이자상환분에 대해서만 DSR을 적용하는 방안을 검토 중이다. 구체적인 시행 시기나 방법은 주택·대출시장 상황 등을 살펴 연내 확정할 계획이다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습.ⓒ News1 이재명 기자

김주현 금융위원장은 업무계획 브리핑에서 "전세대출 DSR은 전반적인 추이를 보면서 국민에게 주는 피해를 최소화하면서 제도를 추진할 계획"이라고 밝혔다.

지금까지 전세대출은 DSR 적용을 받지 않다 보니, 기존 대출로 DSR이 40%에 근접한 차주라도 전세보증금의 최대 80%(무주택자 최고 5억원, 1주택자 최고 3억원)까지 대출을 받을 수 있었다. 예를 들어 보증금 3억5000만원짜리 전셋집을 구할 때 최대 2억8000만원까지 빌릴 수 있다.

그러나 앞으로 1주택자의 경우 전세대출 이자상환분이 DSR에 적용되면, 기존 주택담보대출이나 신용대출로 DSR이 어느 정도 차 있는 차주는 추가 전세대출 한도가 크게 줄어들게 된다. 연봉 4000만원 직장인의 경우 주담대 2억원만 빌려도(연 4.3% 금리, 30년 원리금균등상환 기준) 연간 원리금이 1188만원으로, 연봉의 30%(DSR 30%)에 이른다. 이 차주는 추가 전세대출을 받을 때 전세대출의 연간 이자가 412만원을 넘을 수 없다. 연 4% 금리의 전세대출 상품으로 환산하면 대출한도는 1억300만원으로, DSR 적용 전(2억8000만원)보다 무려 1억7700만원 줄어들게 된다.

특히 '영끌'해서 DSR 40%를 꽉 채워 전세 낀 집을 사는 소위 '갭투자자'의 경우 지금까진 투자 목적의 주택 외에 전세대출을 통해 살 집도 따로 마련할 수 있었으나, 앞으로는 전세대출이 아예 막혀 전셋집을 구하지 못하게 될 수도 있다.

금융권 관계자는 "전세 DSR이 시행되면 영끌 갭투자자의 경우 살 집을 마련하기 위해 갭투자 주택을 팔아야 하는 상황에 몰릴 수도 있다"며 "대출시장뿐만 아니라 부동산시장에도 적잖은 영향이 있을 것으로 예상된다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr