정부의 재건축·재개발 활성화 방안, 효과낼 수 있을까[최혜진의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

지난해 하반기부터 정부의 재건축·재개발 활성화를 위한 정책이 논의되기 시작했다. 현재 조합 운영방식으로 사업의 지연이 되는 것에 대한 대책으로 신탁 방식 재건축·재개발사업의 확대를 위해 표준계약서와 시행규정이 마련됐다. 또 1기 신도시 정비사업 추진 및 재건축초과이익환수제의 완화를 비롯하여 도시및주거환경법의 각종 규제들을 완화한다는 내용이 계속 발표되고 있다. 정부의 대책이 과연 도시정비사업의 핑크빛 기류를 만들어낼 수 있을까?

부동산 시장의 침체 분위기는 도시정비사업에 절대적인 영향을 끼친다. 지방 곳곳에서 이미 사업이 지연되고 있고, 사업을 진행하다가 아예 무산된 경우도 있다. 착공을 앞두거나 한창 공사 중인 곳에서도 공사비 증액과 관련한 시공사와 조합 간 대립이 점차 증가하고 있어 급기야 공사 중단이나 입주 중단의 사태가 속속 발생하고 있다.

이에 더해 시공사의 워크아웃 진행이 연일 기사화되고 있고, 1군 시공사들도 내부 사정이 그리 좋지만은 않은 것으로 보인다. 이렇듯 이미 진행 중인 도시정비사업에 악영향을 미치는 요소들이 산재해 있는 가운데 재건축·재개발이 필요한 구역에서 사업을 시작하려면 현재의 제도 내에서는 쉽지 않고 종합적인 개선 방안이 필요할 것으로 보인다.

대통령은 노후 아파트와 관련해 재건축의 필수 절차인 안전진단의 제도를 완화하는 방향으로 개선하라고 지시했다. 리모델링사업과 재건축사업 중 어떤 방식으로 진행할지 고민 중인 일부 구역에서는 안전진단이 면제되고 조합이 바로 설립될 수 있는지 문의를 하기도 한다.

안전진단은 재건축사업의 필수 절차다. 안전진단에서 일정 등급 이하를 받아야만 사업이 가능하다. 추진위원회 승인 전에 안전진단을 통과해야 하기 때문이다. 안전진단을 통과하지 못하거나 사실상 안전진단에 드는 비용 부담이 부담스러운 아파트단지들은 리모델링사업 방식으로 전환하는 경우가 많이 있었다.

만일 안전진단이 완화된다면 재건축사업이 더 활성화될 수도 있을 것이다. 이외에도 국토교통부는 서울의 경우 소규모정비사업이 활성화될 수 있는 정부 지원을 확대하기 위하여 제도를 개선해 곧 발표를 하겠다고 해 앞으로 각종 대책 및 법 규정이 이뤄질 예정이다.

그러나 위와 같은 제도 개선이 어느 시점에 시행될 것인지 아직 명확하지 않고, 단편적인 제도 개선만으로 사업이 갑자기 활성화되기는 어렵다. 도시정비사업은 조합원 또는 사업에 동의하는 토지등 소유자들이 자발적으로 본인의 재산을 출연해 사업을 추진하는 것이 아니다.

일단 사업에 필요한 자금을 빌려서 사업을 진행한다. 이 때문에 투자가 가능한 시공사가 참여하는지 여부가 매우 중요한 요소일 수밖에 없다. 그렇다면 아무리 제도가 개선된다고 하더라도 재건축·재개발사업이 진행될 수 있는지 여부는 자금을 투입하는 시공사의 선택에 따라 달라진다고 볼 수도 있다.

도시및주거환경정비법은 그간 도시정비사업에서의 시공사의 영향력을 배제하고 사업이 공정하고 투명하게 운영될 수 있는 방안을 마련하기 위하여 개정돼 왔다. 그러나 지금처럼 부동산 시장이 침체되고 예상을 뛰어 넘는 공사비 인상에 시공사마저도 경영 위기 등의 문제까지 더해진 상황에서는 사업을 시작하는 것이 쉽지 않을 것으로 보인다.

결국 시공사가 얼마나 해당 사업 구역에 대하여 관심을 갖고 참여할 것인지 그 의사가 사업을 좌우할 수 있는 상황이 당분간은 계속될 수 있어 과연 정부의 재건축·재개발 활성화 방안이 유효하게 작용할지는 좀 더 지켜봐야 할 것이다.

최혜진 법무법인센트로 수석 변호사