상암에 다시 부는 개발 바람…대관람차·DMC 랜드마크·덕은지구 [역세권 돈세권]

역세권(驛勢圈)은 성인 걸음으로 대개 10분 이내 거리로 약 500m 가량입니다. 하루가 멀다 하고 바뀌는 서울 역세권의 모습. 일상에 바쁜 이들을 대신해 현장의 소식을 전합니다.

상암동 MBC 입구의 야외 조각상 미러맨

지하철 6호선 디지털미디어시티역 9번 출구로 나오면 MBC·SBS 등 방송국과 미디어 관련 기업의 건물들이 빼곡히 모습을 드러냅니다.

철도길을 경계로 오른쪽은 은평구 증산·수색동이고, 왼쪽은 마포구 상암동 DMC 입니다. DMC는 계획도시여서 도로가 반듯하게 뻗어있는데, 제2자유로를 경계로 고양시 덕은지구와 붙어 있습니다.

개발이 거의 마무리 단계인 DMC가 최근 다시 주목을 받고 있습니다. 서울시가 상암에 랜드마크(명물) 시설물을 잇따라 조성하기로 했기 때문입니다. DMC 홍보관과 교육첨단용지도 곧 매각이 추진될 것으로 보입니다. 지금은 얼어붙은 부동산 시장이 다시 살아나고 이들 용지가 매각되면 DMC는 또 한차례 개발 바람이 불 것으로 예상됩니다.

상암 DMC 랜드마크 부지가 높은 울타리로 둘러싸여 있다.

호텔과 주거·문화시설 한자리에...랜드마크 빌딩 ‘재시동’

DMC에 개발가능한 빈 땅은 이제 거의 남아 있지 않습니다. 40여개 필지는 아파트와 상업시설·학교 등으로 이미 개발이 마무리 됐습니다.

대규모로 유일하게 남은 개발용지는 월드컵파크 4단지를 끼고 하늘공원 방향으로 가다보면 높은 울타리가 쳐진 곳입니다.

이곳은 총 3만7262㎡ 면적으로 토지 매각 예정가격이 8365억원에 달합니다. 당초 서울시는 100층 이상 초고층 랜드마크를 지으려 했지만 이미 5차례 매각이 유찰됐습니다.

새해초 발표된 6번째 공고를 보면 이전보다 사업성을 다소 높여준 것이 눈에 띕니다.

주거용도 비율을 기존 20% 이하에서 30% 이하로 확대해 분양 사업성을 높여준 것입니다. 또한 업무시설에 오피스텔을 연면적의 10% 이하까지 허용하기로 했습니다.

반면 숙박시설은 기존 20% 이상에서 12% 이상으로, 문화·집회시설은 5% 이상에서 3% 이상으로 각각 줄이는 방향으로 변경했습니다. 이외 사업자의 초기 부담을 줄여주기 위해 특수목적법인(SPC)의 설립 자본금도 대폭 축소했습니다.

상암 DMC 랜드마크 조성 위치

업계 “100층 이상은 부담 커”...서울시 “50층 이상이면 된다”

그럼 이번에는 토지 매각에 성공할까요.

이달초 서울시가 시행·시공·신탁사 등을 대상으로 개최한 설명회에서 그 분위기를 대충 파악할 수 있었습니다.

부동산 시장이 얼어붙은 상황이라 개발업계의 관심은 ‘매각 조건을 더 완화해줄 수 없냐’는 것에 주로 집중됐습니다.

즉, 랜드마크 부지 입찰에 참가하려면 보증금을 내야 하는네 예정가격인 8365억원의 10%에 달합니다. 낙찰되지 않으면 돌려받게 되지만, 지금과 같은 불경기에 836억원을 한번에 조달하기는 쉽지 않은 일입니다.

또 설계와 같은 입찰 계획서를 준비하는 일도 최소 10억원 이상이 소요됩니다. 이 비용은 낙찰받지 못하면 고스란히 날리게 됩니다.

한 시행사 관계자는 “컨소시엄이 두팀 이상이어야 경쟁 입찰이 가능한데, 한 팀만 입찰계획서를 내면 어렵게 준비한 게 허사가 되지 않냐”고 질의하기도 했습니다.

서울시도 경기가 좋지 않다는 점은 다 알고 있습니다. 하지만 랜드마크 용지 매각에만 별도 혜택을 줄수 없다는 입장입니다.

서울시 관계자는 “DMC 내에 40여개 필지가 모두 동일한 조건으로 매각돼 개발됐다”며 “랜드마크 용지도 동일하게 진행될 수 밖에 없다”고 설명했습니다.

이 때문에 상암 DMC에 100층 이상의 초고층은 이제 개발이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나옵니다.

이론상으로는 용적률이 1000%에 달해 최고 133층까지 건립이 가능합니다. 하지만 PF 등 어려움으로 개발업체들이 초고층 개발에는 난색을 보이고 있습니다.

서울시도 “꼭 100층 이상 지어야 할 필요는 없으며, 50층 이상의 랜드마크 건축물이면 된다”고 강조하기도 했습니다. 구체적인 선정 기준은 공개되지 않았지만 디자인이나 친환경 등 랜드마크적인 요소를 평가할 것으로 예상됩니다.

상암 대관람차 조감도

지름 180m ‘트윈 휠’ 대관람차…서울 명물 가능할까

서울시가 ‘트윈 힐(Twin Wheel)’ 형태로 추진하는 대관람차 ‘서울 트윈아이(가칭)’도 개발에 속도를 내고 있습니다. 최근 공모에서 서울주택도시공사(SH)가 참여한 컨소시엄이 제안서를 제출했습니다.

서울 트윈아이는 상암 월드컵공원 내 평화의공원 난지연못 일대에 두 개의 고리가 교차하는 형태입니다. 총사업비가 9102억원에 달합니다.

지름이 약 180ｍ 정도이며 관광객들이 탑승하는 캡슐(capsule)이 64개입니다. 한 캡슬에 20여명이 탑승해 한 주기당 1440명이 탑승할 수 있도록 제안됐습니다.

대관람차는 탈거리뿐 아니라 편의·레저·전시공간도 함께 조성하는 것으로 제시됐습니다. 또한 지하철 6호선 월드컵경기장역에서 이동이 쉽게 모노레일을 조성하는 계획도 포함돼 있습니다. 서울시는 트윈아이를 서울의 대표적인 관광명소로 자리매김하겠다는 계획입니다.

고양시 덕은지구 국방대 부지 토지이용계획도

새 주거지역 떠오른 덕은지구...국방대 부지도 곧 개발 예정

상암 DMC와 인접한 고양덕은 도시개발지구는 ‘한강자이 더 헤리티지’와 ‘디에트로 한강’ 등이 입주 예정이거나 이미 입주했습니다. 지금은 업무시설과 오피스텔 건설공사가 한창입니다.

덕은지구는 가까운 지하철역이 없어 지금은 대중교통이 불편합니다. 향후 홍대입구역에서 3기 신도시인 부천 대장을 연결하는 대장홍대선이 건설되면 ‘덕은역’이 신설돼 교통여건이 개선될 전망입니다.

향후 주목받을 곳은 덕은지구 옆 국방대 부지입니다.

이미 지난해 개발계획의 밑그림이 공개됐는데, 상암 DMC와 연계된 미디어복합타운 조성을 목표로 하고 있습니다. 업무시설과 학교·공원과 함께 공동주택도 3개 단지, 총 2579가구 들어설 예정입니다. 덕은지구는 상암 DMC에 이어 새로운 주거지역으로 떠오를 전망입니다.