족발집 사장님은 어쩌다 건물주에게 쇠망치를 휘둘렀나? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
임차인 권리 보호받으려면 ‘상가건물임대차보호법’ 정확히 알아야
임대인이 권리금 회수 방해할 경우 손해배상 청구할 수 있어

독자 여러분과 함께 어떤 상황에 대한 가정을 해보겠습니다.

한평생 열심히 모든 돈으로 노후한 건물을 구입했고, 그 건물을 리모델링하기 위해 임차인에게 일시적 퇴거를 요청하게 됐습니다. 그런데 약 7년간 해당 건물에서 식당을 운영하며 생계를 유지해온 임차인은 임대인의 요구에 강하게 반발하고 있습니다. 그간 가게를 힘들게 꾸려오는 가운데서도 월세를 연체하지 않았고, 아무리 동네 상권이 좋아졌고 말끔히 리모델링 한다지만 공사 후 임대료를 3~4배씩 대폭 인상하겠다는 건 부당하다는 것이었죠.

그렇게 다툼이 이어지다 임대인은 임차인을 상대로 명도 소송을 제기했고, 약 1년이 넘는 긴 시간이 흐른 후 결국 임대인은 소송에서 이겼습니다. 12차례에 거친 강제집행을 힘겹게 버텨내던 임차인은 결국 분을 참지 못하고 자신의 차량을 몰아 임대인에게 돌진하게 됩니다. 이를 피해 도망가는 임대인을 임차인은 끝까지 뒤쫓아 갔고 결국 쇠망치까지 휘두르는 참극이 벌어집니다.

너무도 끔찍한 이 상황은 상상 속 장면이 아닌 현실에서 실제 벌어진 ‘궁중족발’ 사건입니다.

오늘은 이 사건을 올바르게 해석하기 위해 과연 어떤 점들을 알아야 할지 정리해보겠습니다.

‘궁종족발’ 사건처럼 자신의 재산권을 행사하려는 임대인과 생존권을 내세워 권리를 보호받으려는 임차인 간에 자주 충돌하는 부분이 바로 ‘상가건물임대차보호법’ 입니다.

앞서 얘기한 궁중족발 사건을 계기로 임차인의 영업권, 즉 생존권을 보호하기 위한 권리금 회수청구기회보호 등이 개정돼 현재까지 이어지고 있습니다.

이때 개정된 내용은 아래와 같습니다.

1. 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장
2. 권리금 회수 보호기간을 3개월에서 6개월로 확대
3. 권리금 보호대상에 전통시장 포함
4. 상가임대차분쟁조정위원회 신설

먼저 독자 여러분께서 임대인이냐, 임차인이냐 하는 입장에 따라 취하게 되는 입장과 태도가 확연히 달라질 수도 있습니다만 이번 시간에는 임차인 입장에서 필요한 사항을 알아보겠습니다. (임대인 입장에서도 임차인의 권리 사항을 정확히 이해한다면 큰 도움이 되실 겁니다.)

그럼 지금부터 임차인 지위에서 반드시 알아야 할 사항들부터 정리하겠습니다.

민법에서 특별법으로 규정한, ‘상가건물임대차보호법>권리금 회수청구의 보호’ 등은 2015년 5월 13일에 신설됐고, ‘궁중족발 사건’으로 인해 2018년 10월 16일에 개정됐습니다. 권리금은 크게 (1) 시설권리 (2) 바닥권리 (3) 영업권리로 구분해볼 수 있는데, 임차인은 이 권리들에 대한 자신의 생존권을 보장받을 수 있습니다.

따라서 여러분께서 운영하던 점포를 다른 사람에게 권리금을 받고 넘기려고 하는데, 임대인이 이를 적극적으로 방해하거나 거절하는 경우, 여러분은 임대인에게 손해배상청구를 제기할 수 있습니다.

여기서, 임대인의 방해사유를 구체적으로 살펴본다면

1. 임대인이 임차인에게 권리금을 직접 수령하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람에게 영업권을 넘기지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 말도 안되는 높은 임대료를 요구하는 행위

이 세가지가 대표적인 임대인의 권리금회수 방해라고 볼 수 있습니다.

(실제 권리금 회수청구에 관한 분쟁 중 일부, 제공 : 밸류업이노베이션)

다만, 여러분이 임차인의 지위에서 당당하게 자신의 생존권을 보호받으려면 받드시 지켜야 할 사항이 있습니다. 바로 다음의 사항들만 철저하게 이행하고 수시로 점검한다면 여러분의 소중한 권리와 생존권을 보장받을 수 있습니다.

임차인의 생존권 Check List

1. 반드시 임대차계약서를 작성하고 사업자등록증을 발급받어야 합니다.
2. 임대료를 절대 3회 이상 체납하지 않아야 합니다.
3. 임대차계약 체결당시 계약서에 표시된 사용목적과 동일성을 유지해야 합니다.
4. 임대인에게 동의를 구하지 않은 상태에서 제3자에게 전대계약을 하지 않아야 합니다.
5. 선량한 관리자의 주의의무를 다하며, 임차공간을 사용 및 수익해야 합니다.
6. 임대인의 동의없이 불법으로 임차공간을 ‘용도변경’하거나 ‘개조’하지 않아야 합니다.

여러분께서 자신의 권리를 당당하게 주장하기 위해서는, 임차인에게 규정된 의무를 이행해야 합니다.

임대인들은 각 분야의 최고 전문가들을 곁에 두고 본인의 재산권을 사수하기 위한 노력을 끊임없이 하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 그러나 여러분의 현재 모습은 어떤가요? 바쁘다는 핑계로 대충대충 넘어가고 있는 건 아닌가요? 아니면 이렇게 자신의 권리에 대한 공부를 하기엔 시간이 부족하신가요?

인생은 100m 달리기가 아닌 장거리 마라톤과 같다고들 얘기합니다.

저희가 만난 건물주 중에는 과거 임차인이었던 경우가 많습니다. 현재도 임차인이자 임대인이신 경우도 있고요. 이 글을 읽는 임차인들께서도 ‘조물주 위에 건물주’가 되는 날을 기약하며, 내 권리를 보호받는 데 있어 필요한 다방면의 전문지식을 틈틈이 습득해 보시기 바랍니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

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