50년 만에 풀리는 서울 고도제한… “정비사업 활성화 기대”

고도지구 전면 개편 담은 용도지구 결정 변경안 가결
“낡은 건물, 새 건물로 변화하는 주거 수준 질적 개선 효과”
“도시 미관 등을 고려해 건축 심의... 탄력적 배치할 것”

서울시가 50년 만에 고도지구 제도를 전면 개편하면서 그간 높이 제한으로 재개발 등이 어려웠던 도심 지역의 정비 사업이 활성화될 것이라는 기대감이 커지고 있다. 해당 지역에 주택공급을 늘릴 수 있다는 점에서도 긍정적인 평가가 나온다.

경복궁, 남산, 북한산 주변 지역에 건축물을 지을 때 높이제한을 뒀던 서울시의 '고도지구'가 전면 개편된다. 사진은 18일 서울시 용산구 이태원동 일대. /뉴스1

20일 서울시에 따르면 시는 도시계획위원회를 개최해 남산과 북한산, 구기·평창동 등에서 건축물을 기존보다 높게 지을 수 있도록 하는 내용을 담은 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구 결정 변경안을 지난 17일 가결했다.

고도지구는 1972년 남산 성곽길 일대에 최초 도입된 이후 북한산, 경복궁, 국회 등에 확대 적용됐다. 지금까지 서울 시내 총 8개 지역(9.23㎢)이 고도지구 영향을 받고 있다.

이번 규제 완화는 고도지구 규제로 주거환경 개선에 어려움을 겪는 지역의 개발 사업을 활성화하려는 취지다. 1995년 북한산 주변을 고도지구로 지정한 이래 약 30년 동안 제도의 변화가 없었고, 제도가 장기화하면서 높이 규제를 중복 적용받거나 주거환경 개선이 어려워지는 부작용도 나타났다. 이 때문에 고도지구로 지정된 곳은 주변과의 개발 격차가 심화하고 있어 규제 개선이 필요하다는 지적이 지속돼 왔다.

변경안에 따르면 남산 고도지구는 다산동과 회현동, 이태원 등의 건물 높이를 12m에서 16m로 완화해 1개 층(4m)을 더 올릴 수 있도록 했고, 구기·평창 고도지구는 ‘신 고도지구 구성안’에서 당초 높이 20m였던 것을 이번에 24m로 더 풀었다. 북한산 주변 고도지구는 20m에서 28m로, 경복궁 고도지구는 서촌 지역에서 문화재가 많은 곳은 16m에서 18m, 지대가 낮은 곳은 20m에서 24m로 완화했다.

서울시 고도지구 지정 현황. /서울시 제공

이에 대해 부동산 전문가들은 높이 규제 완화로 해당 지역 정비사업이 활력을 얻을 수 있다는 측면에서 긍정적으로 전망했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “재건축 정비 사업에서 용적률과 층고가 대표적 난제였다는 점을 감안하면 이번 고도지구 규제 완화는 긍정적인 측면이 많다”면서 “종로구나 남산 등지에서 낡은 건물이 새 건물로 변화하는 주거 수준의 질적 개선이 이뤄질 것”이라고 했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “고도지구 규제가 완화되면 그로 인한 사업성 개선 효과는 있을 것”이라면서 “지금이야 건설 경기가 좋지 않아 백약이 무효한 상황이지만, 경기가 좀 풀리면 고도 제한으로 저평가돼있던 지역들이 혜택을 받게 될 것”이라고 했다.

다만 이번 규제 완화로 남산과 북한산 고도지구의 문화재, 역사 문화 경관·풍광이 훼손될 우려도 제기되고 있다. 남산과 북한산 주변 고도지구의 경우 역세권 내에선 최고 45m까지 고층 건물을 지을 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 같이 고밀화된 도시에서는 조망권이 집값에 차지하는 비중이 큰 곳도 많아 민감할 수밖에 없다”면서도 “다만 지구별로 절대 용적률이 있고, 도시 미관 등을 고려해 건축 심의가 날 것이기 때문에 성냥갑 아파트보다는 조망이 유리하도록 탄력적으로 단지 배치를 할 가능성이 크다”고 했다.

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