도로땅 사면 아파트 받는다?…이것 모르고 사면 물딱지 낭패 [부동산360]

서울시 강북구 번동 일대 저층 주거지들이 밀집해있다. 사진은 기사와 무관. [연합]

청약통장만 가입하고 기다리고 있기에는 내집마련의 길은 너무 길고 멀다. 그래서 부동산 관련 학원· 경매학원도 다녀보고 어떤 분은 중개업이 목표가 아님에도 부동산을 배우고 싶은 마음에 공인중개사 시험을 보기도 하지만 공부 양에 비해 내집마련과는 먼 얘기들이 많다.

내집마련 라이브 스쿨에서는 내집마련의 핵심 키워드를 주제별로 정해 라이브로 수업을 진행하고 여러 전문가들과 함께 영상으로 스토리를 채워갈 예정이다.

그중 재개발 투자는 단연코 내집마련의 핵심 키워드임에 분명하다.

하지만 재개발 투자는 다른 부동산 상품에 비해 주의해야할 파트가 많다. 아파트 배정방법 및 자격은 분양대상 판단, 권리산정기준일, 분양권 승계 제한 등 다양하고 복잡하게 규정하고 있어 자칫 물딱지가 될 수도 있기 때문이다.

또한 세대원 전원의 무주택, 성년자 승계 규정도 복잡하게 규정하고 있고, 세대분리, 이혼, 상속과 같은 특이 상황에 대한 적용도 혼동하기 쉽다. 이에 연재하는 Q&A를 통해 내집마련의 노하우를 알게 되길 바란다.

Q: 우리 동네가 모아타운 추진중이라 합니다. 얼마전에는 모아타운 지정을 위한 주민 동의서를 받으러 다니는 분들도 오갔습니다. 저는 소유자는 아니고 세입자인데, 이번에 내집마련에 도전하고자 공인중개사 사무소에 알아보니 좋은 도로 지분 물건이 있고, 90㎡ 이상이라 분양권도 준다고 하는데 사도 될지 궁금하여 질문드리게 되었습니다.

A: 모아타운은 일반 재개발과는 다른 구조를 가지고 있습니다. 기존 재개발은 전면철거 방식이 많아 기존 도로나 공공시설, 녹지 등이 재개발 지역에 포함되어 있으면 모두 철거하고 새로 배치하는 경우가 많았으나 모아타운은 기존 도로 등을 그대로 두고 진행(존치)하는 사업입니다.

그래서 법령의 적용도 다른데, 재개발은 “도시정비법”에 의해 진행되고, 모아타운은 “소규모정비법”에 의한 관리지역의 지정으로 추진됩니다.

쉽게 말해 소규모로 사업을 진행하고 그 소규모 사업장을 여럿 모아서 큰 단위로 묶은 것이 모아타운입니다.

이때 도시정비법에서는 재개발인 경우에 한해 도로지분도 일정 요건에 맞는 경우 조합원으로 인정하여 아파트 배정자격을 주기도 하나, 소규모정비사업의 도로지분은 모아타운 구역에 포함되어 있더라도 해당 모아타운 안의 소규모정비사업 안에 다시 포함되어야만 아파트 배정 여부를 따질 수 있습니다.

소규모정비사업은 가로정비사업, 소규모재개발, 소규모재건축 등의 사업을 말하는데, 사업이 여러 방식이다 보니 각각에 따라 아파트 배정가능 여부를 따져야 합니다.

우선 해당 도로지분이 모아타운 내에 어떤 사업의 구역 안에 포함되어 있는지부터 점검하시고 이후 해당 사업에 맞게 가능 여부를 검토하는 것이 맞습니다. 모아타운 안에는 속해 있지만, 개별 소규모사업에 포함되어 있지 않다면 개발되지 않고 그대로 두게 되니 투자에 유의하셔야 합니다.

이번에 새롭게 시작하는 "헤럴드경제와 함께하는 내집마련라이브스쿨"의 재개발 입문과정에서 이에 대한 보다 자세한 규정 해석과 해당지역별 투자 주의점에 대하여 상세히 다루게 될 예정이다.

또한 재개발 투자의 기초적인 메커니즘을 이해하고 최적의 매입시기에 대하여도 자세히 다룬다.

내집마련의 꿈을 재개발 투자로 이루려는 소액투자자들에게 가장 핵심적인 내용의 강좌 구성이 될 것이다. 참여 신청은 “재개발연구회” 사이트나 구글 검색으로 “헤럴드 내집마련라이브스쿨”에 접속하여 신청이 가능하다.

글: 재개발연구회 전영진 자문위원

sun@heraldcorp.com