[하우머니] '집값 하락'이 대세…지금 계약해야 할까

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 주담대 금리 인하

Q. 먼저 금융 환경부터 살펴볼까요. 주담대 변동금리 기준이 되는 코픽스가 4개월 만에 하락세로 전환했습니다. 영끌족들에게는 반가운 소식이 아닐 수 없는데요. 덕분에 변동금리 비중도 쑥 올랐습니다. 그래도 여전히 변동금리가 고정금리에 비해 1%p 정도 높은 상황이긴 해요?

- 코픽스 4개월만에 하락…한숨 돌린 '영끌족'?
- 12월 코픽스 3.84% 기록…전월대비 0.16%p 하락
- 4개월만 하락 전환된 코스피…주담대 변동금리↓
- 주요 시중은행 변동금리 주담대 3% 진입 직전
- 신용대출 최저 금리 4%대로…이자 상환 부담 덜어
- 주담대 고정형 최저금리 3%대 안착…1년새 1%p대↓
- 시장금리 하락에 은행채 금리 '뚝'…조달 비용 감소
- 엇갈리는 은행채-코픽스, 고정-변동 금리 역전 뚜렷
- 미국 기준금리 인하 기대감 확대…변동금리 비중 확대
- 변동형 주담대 6개월마다 변화…고정금리比 약 1%p↑
- 당장 고정금리 '유리'…내년 변동금리 빠른 하락세 기대
- 금리인하 예상 국면 '변동' 유리…"격차 만화 시간 걸려"

Q. 최근 주담대 갈아타기가 간편해지면서 대환대출 고객들을 모시기 위해 은행권 금리가 하락하고 있습니다. 코픽스도 하락세로 돌아서면서 대출 수요자들이 분주하게 움직일 테니 은행권 금리 경쟁이 더욱 가열될 것으로 보여요?

- 더 편리해진 대환대출, 은행권 '금리 경쟁' 돌입?
- 은행 '대출 환승' 수요 잡기 경쟁…주담대 금리 가속
- 대환대출 플랫폼, 주담대 금리 비교…'갈아타기' 수월
- 시중은행들, 코픽스 하락 전환에 대출금리 즉각 반영
- 4대 은행 금리 분석, 주담대 평균 금리 4.5%대로
- 지난달 신규 주담대 평균 금리 전달比 0.12~0.28%↓
- 손쉬워진 대환대출 본격 유치전…일부 역마진 상품도
- 은행권 "변동금리 증가보다 오히려 안정적…감내 가능"
- 인터넷 은행 고객 유치전 두각…금융 소비자들 '환호'
- 금융당국, 대환대출에 가계대출 증가세 우려 '예의주시'
- 일부, 대환대출 기점으로 전세대출 금리 3% 중반 전망

#2. 부동산 시장 동향

Q. 아파트 가격 살펴보겠습니다. 지난해 하반기 아파트값이 상승세를 보였는데 전체적으로는 뒷걸음질 친 것으로 나타났습니다. 월별로 보면 6개월째 하락세를 나타내고 있는데요. 반면 전셋값은 지난해 상반기 우려와 다르게 상승세를 나타냈어요?

- 지난해 빗나간 매매-전세 전망…이유는?
- 12월 전국 아파트값 6개월만 하락…전세는 상승세
- 고금리 장기화·수요 침체로 서울 등 수도권도 하락
- 전국 주택종합 가격 0.10%↓…서울 0.10%→-0.07%
- 12월 서울 성동·영등포구만 상승…나머지 '마이너스'
- 수도권, 깊어지는 매수 관망세…급매물 위주로 거래
- 전국 주택종합 전셋값 0.12%↑…서울 0.43%→0.25%
- 수도권, 정주 여건 양호 단지 위주 전셋값 상승 지속
- 작년 전국 아파트값 4.8% 떨어져…2년째 '뒷걸음질'
- 지난해 하반기 수도권 중심 반등세 후 상승분 반납

Q. 지난해 4분기만 놓고 봐도 서울 아파트 매물 중 절반 정도가 직전 분기보다 낮은 가격에 팔렸다고 합니다. 전국적으로도 거래액이 계속 줄고 있는데요. 급매물이 아니면 거의 거래가 되지 않으면서 거래 절벽이 점점 심해지고 있어요?

- 점점 심해지는 '거래 절벽'…집주인들 '울상'?
- 지난해 4분기 전국 아파트 거래 매물 절반 몸값 낮춰
- 특례보금자리론 일반형 대출 중단 이후 매수세 '위축'
- 실수요자들, 급매물 위주 매매…실거래가도 하락세
- 지난해 1·3 대책 9개월 연속 상승세…이후 상황 급변
- 집값 고점 우려 확산 속 고금리 장기화 등 겹악재
- 작년 4분기 서울 아파트 실거래 중 52.6% 하락 거래
- 도봉·강북·노원구 등 '영끌족' 유입 지역 위주 하락세
- 강남·관악·양천구, 상승 거래 비중 하락 거래보다 커
- 서울 아파트 평균 실거래가 10.4억…전년比 9% 상승
- 지난해 11월 전국 매매 거래량·거래금액 모두 감소
- 전국 아파트 거래 10월比 14.9%↓…전국 모두 하락세
- 아파트 거래금액 19.1%↓…모든 유형 중 최대 폭 하락률
- 전국 상가·사무실, 거래량 2.3%·거래액 13.9% 하락
- 세종 거래량, 가장 큰 하락세…서울·충북 등 뒤이어

Q. 집값이 떨어진다고는 해도내 집 마련을 포기할 순 없습니다. 고분양가 속에서도 청약 시장에 대한 실수요자 관심은 여전한데요. 지난해 아파트 청약자들이 중심적으로 보는 키워드는 수도권, 그리고 역세권이에요?

- 실수요자들, 지난해 청약 시장 관심 키워드는?
- 지난해 아파트 청약자 과반, 수도권에 '청약통장' 사용
- 시세 차 기대 큰 지역 관심 집중…'옥석 가리기' 심화
- 수도권 사용 청약통장 66만3068건…전체 청약자 59%
- 경기 청약통장 30% '최대'…서울 24%·인천 5% 차지
- '청약 쏠림' 현상…수도권 10개 권역 80.4% 청약 신청
- 청약경쟁률 상위권 모두 수도권…'동탄레이크파크' 1위
- 역세권 청약 경쟁률 19.9대 1…비역세권 9.8대 1 기록
- 주거 편의성에 역세권 인기…교통·생활 인프라 등 풍부
- 역세권 단지 수요 많고 입지 자체 '희소'…가치 평가↑

#3. 꽁꽁 언 부동산 시장, 강남만 온기?

Q. 강남권 분위기는 또 다릅니다. 강남권 전체적으로는 가격이 떨어졌지만, 그 와중에도 여전히 신고가 행진은 이어집니다. 그러다 보니 전셋값도 영향을 받을 수밖에 없어요?

- '부동산 불패' 강남권, 전셋값 영향은?
- 부동산 경기 침체 속 서울 강남 고가 단지 신고가 경신
- 서울 강남·서초구 일대 새 아파트 단지 전세 최고 거래
- 대단지 입주 지역들, 통상 임대차 물량 많아 가격 약세
- 경기 불확실성으로 전·월세 시장 머무는 대기 수요 증가
- 학군 수요 겹치며 강남 새 아파트 전셋값 '고공행진' 중
- '래미안 원베일리' 잇단 최고가 전세…84㎡ 20억 계약
- 신축도 전셋값 오름세 지속…하락 관측과 엇갈린 흐름
- 부동산 경기 침체 속 서울 강남 고가 단지 신고가 경신
- 6개월새 20억 넘는 상승 단지도…매수 나선 현금 부자
- 강남 일부 단지 하락세 시작된 지난해 하반기도 신고가
- 최근 강남구 전체 가격 흐름 하락세…"투자 주의해야"

Q. 최근 분위기가 냉랭해진 분양시장도 강남만큼은 조금 다릅니다. 지난해부터 밀렸던 분양도 올해 본격적으로 시작되고요. 재건축과 같은 정비사업도 탄력받을 것으로 보여요?

- 강남권 분양시장도 기대감…정비사업 탄력?
- '3세대 반포시대' 개막…재건축 2만 가구 공급 예정
- 서초 반포·잠원동 일대 정비사업 추진 사업장 20여곳
- 조합설립 인가 10곳·착공 시작 7곳 등 정비사업 추진
- 잠원동 동아 등 리모델링 추진도…2만가구 공급 예상
- 신규 분양 본격화…이달 신반포4지구 '메이플자이' 분양
- 3월 반포 래미안원펜타스·9월 신반포22차 등 분양 예정
- 반포주공1단지 1·2·4주구 연내 분양 가능성 '저울질'

#4. 재개발·재건축 호재? 엇갈린 반응

Q. 마지막으로 재개발, 재건축 소식 살펴보겠습니다. 정부가 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축 절차가 가능하도록 하겠다고 밝혔는데요. 서울 아파트 4채 중 1채가 여기에 해당된다고 합니다. 그런데 시장 분위기가 엇갈리고 있어요?

- 정부 '재건축 패스트트랙' 추진…실효성은?
- 준공 후 30년 지난 아파트 안전진단 없이 재건축 가능
- '안전진단 없는 재건축', 서울 아파트 4채 중 1채 대상
- 준공 후 30년 지난 단지, 서울 포함 수도권 46% 몰려
- 서울 내 노원구 아파트 노후 아파트 비중 59% '최대'
- 전국 준공 후 26∼30년 아파트 199만가구…16% 차지
- 낮은 용적률에 공사비 인상·고금리까지 사업성 난제
- 사업성 적을수록 조합원 분담금 내부 갈등 우려 커져
- 야당 '재건축 패스트트랙' 부정적…국회 통과 '걸림돌'

Q. 보통 재건축, 재개발 이슈가 있는 지역은 부동산이 들썩이기 마련인데지금은 효과가 거의 없다는 얘기도 나와요. 물론 기대감이 커지는 곳도 있는데요. 지역별로 격차가 큰 모양이에요?

- '재건축 가속도' 기대감과 우려 교차…분위기는?
- 1·10 대책 수혜지 노원, 재건축 풀어줘도 집값 '휘청'
- 6억 넘던 집이 3억대로…규제 풀어도 "문의 없어요"
- 재건축 가속도, 규제 완화해도 수요 불씨 '풍전등화'
- 규제 완화에 금리 인상 종료 기대…집주인들 호가↑
- 구매력 약해진 수요자들…"재건축 가능성 부담스러워"
- 서대문구, 인왕산·안산·백련산 주변 저층 주거지 개발
- 북아현 뉴타운, 광화문에 가깝고 대규모 개발 관심
- 조합-조합원간 고소·고발전…일부 재개발 진행 난항

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

당신의 제보가 뉴스로 만들어집니다.SBS Biz는 여러분의 제보를 기다리고 있습니다.홈페이지 = https://url.kr/9pghjn

짧고 유익한 Biz 숏폼 바로가기

SBS Biz에 제보하기

저작권자 SBS미디어넷 & SBSi 무단전재-재배포 금지