文 이어 尹도 꺼낸 '전세대출 DSR'…'전세사기'도 막는다

'가계부채 관리' 이면에 '갭투자 차단' 효과도 노려
주거 안정성 우려에 금융위 "피해 없도록 점진적 도입"

(서울=뉴스1) 김근욱 기자 = 금융당국이 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 카드를 다시 꺼내들었다. 지난 2021년 당시 금융당국이 검토했다가 실수요자들의 반발로 철회한 지 약 3년 만이다.

당국은 위험 수준에 도달한 가계부채를 관리하려는 목적이라고 밝혔지만 그 이면에는 갭투자를 이용한 투기세력을 막겠다는 의도도 함께 담긴 것으로 풀이된다.

일각에선 전세대출 규제가 시작되면 서민들의 주거 안정성이 위협받을 수 있다는 우려도 나온다. 다만 정부가 '유주택자의 전세대출'로 적용 대상을 정하면서 실수요자 피해는 제한적일 것으로 보인다.

◇ 가계부채 관리 강화…전세대출도 DSR 적용 추진

19일 금융권에 따르면 금융당국은 DSR 규제에서 제외됐던 전세자금대출을 규제 대상에 포함하는 방안을 검토하고 있다.

DSR은 대출 한도를 정하는 방법 중 하나로, 쉽게 말해 1년 총소득 중에서 빚을 갚는데 쓰는 돈의 비율이다. DSR 40%는 1년에 1억원을 벌 때, 1년간 내는 대출 상환액이 4000만원을 넘으면 안 된다는 의미다.

금융당국이 전세대출에 DSR을 적용하려는 이유는 가계부채 관리다. 지난해 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 100.8%를 기록하며 빨간불이 켜진 상태로 국제협력개발기구(OECD) 회원국 중 100%를 넘는 국가는 한국이 유일하다.

그간 전세는 주택 구입 전 서민들의 '주거 사다리' 역할을 한다는 점에서 DRS을 적용하지 않았으나 가계부채를 조절하기 위해 정부가 특단의 대책을 내린 셈이다.

◇ '갭투자 전세사기' 막는 효과도

전세대출에도 DSR을 적용해야 한다는 주장은 부동산 전문가들 사이에서 꾸준히 제기돼 왔다. 특히 지난해 갭투자를 이용한 전세사기가 기승을 부리자 이를 예방할 수 있는 해결책으로도 주목받았다.

흔히 '전세 끼고 매매'라 불리는 갭투자는 임차인의 전세금을 이용해 적은 돈으로 아파트를 매수하는 방법이다. 최근 전세가가 급등하며 돈 없이도 아파트를 사는 무자본 갭투자가 성행했는데 이를 악용한 범죄가 바로 '빌라왕 전세사기'다.

당시 부동산 전문가들은 갭투자 전세사기를 막기 위해선 전세대출도 DSR 규제에 포함해야 한다고 제언했다. 갭투자가 가능한 환경 자체를 만들지 말아야 한다는 주장이다.

KB경영연구소는 지난해 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 통해 "전세대출을 통해 세입자가 동원가능한 자금 규모가 커지면서 전세가격이 상승했고 갭투자를 유발하는 여건이 조성됐다"고 지적했다.

그러면서 "전세사기 문제뿐만 아니라 주택가격 하락에 따른 역전세, 전세보증금 미반환 문제도 크다"며 "DSR 산정에 전세대출을 포함해 과도한 대출이 주택 가격을 왜곡하는 부작용을 억제해야 한다"고 제언했다.

◇ 3년 전엔 좌초…'유주택자' '이자상환분' 속도조절

금융당국이 전세대출 규제를 추진하면서 일각에선 주거 안정성이 위협받을 수 있다는 우려도 나온다. 실제 문재인 정부 당시 고승범 전 금융위원장도 지난 2021년 전세대출을 DSR 산정에 포함하려다 실수요자의 반발 등을 고려해 실행에 옮기지 못했다.

다만 금융당국은 전세대출 DSR 적용에 두 가지 조건을 붙였다. 하나는 유주택자의 전세대출에 DSR 규제를 적용한다는 것, 또 하나는 전세대출의 이자상환분에 대해서만 DSR을 적용한다는 것이다.

이는 서민들의 주거 안정을 해치지 않는 범위 내에서 점진적으로 DSR 규제를 도입하되, 갭투자를 이용한 투기세력은 차단하겠다는 의도로 해석된다.

김주현 금융위원장은 지난 16일 "전세대출 DSR 관리의 핵심은 상식적으로 갚을 수 있는 범위 내에서 대출을 받게 하자는 것"이라며 "국민 피해를 최소화할 수 있게 점진적으로 해나갈 것이다"고 말했다.

ukgeun@news1.kr

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