경제금융협력硏, “저축은행, 상호금융업권 등 부동산 PF 부실 우려… PF 대출에 엄격한 평가 선행돼야”

경제금융협력硏 ‘2024년 경제·금융 전망’ 세미나

18일 서울시 마포구에서 열린 경제금융협력연구위원회(GFIN) 제28차 공개세미나 참석자들이 세미나를 마친 뒤 기념촬영을 하고 있다.

“저축은행업권, 상호금융업권 등 비은행권에 몰린 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 우려 커지고 있다. PF 위기의 근본적인 문제는 시행사가 자금력이 없다는 것인데, 이러한 PF 사업 구조를 개선해야 한다.”

이병윤 한국금융연구원 선임연구위원은 18일 서울 마포구 서울가든호텔에서 ‘2024년 경제·금융 전망’을 주제로 열린 제28차 공개세미나에서 이같이 밝혔다. 이번 세미나는 경제금융협력연구위원회(GFIN)가 주최하고 매일경제신문이 후원했다.

GFIN은 김광두 서강대 남덕우기념사업회 회장이 창립해 2016년부터 금융기업, 학계, 정계, 관계 등 다양한 분야 전문가들과 함께 경제·금융 분야의 협력 방안을 논의하고 학술 세미나·토론회 등을 진행하고 있다.

이 연구위원은 “코로나19 이후 우리나라 명목 국내총생산(GDP) 대비 기업신용 비율이 2023년 2분기 기준 124%로 역대 최고 수준으로 늘어났다”며 “기업대출의 대부분은 부동산업·건설업 쪽이다”라고 말했다.

실제로 한국은행 금융안정보고서에 따르면 코로나19 이후 업종별 기업대출 중 부동산업이 175조7000억원, 건설업이 44조3000억원으로 크게 늘어났다. 2019년 말과 비교해 2023년 3분기 말 예금취급기관의 기업대출 증가액 중 38.8%를 두 업종이 차지했다. 정부가 도소매업을 영위하는 자영업자에게 대출해준 부분을 제외하면 부동산·건설업이 가장 많이 증가한 편이다.

또한 이 연구위원은 저축은행 등 비은행 금융권을 중심으로 부동산 관련 리스크가 크다는 점을 강조했다. 특히 지난해 6월 말 기준 리스크가 큰 브릿지론 비중은 저축은행이 전체 PF 대출 중 58%, 캐피탈사가 39%, 증권사가 33% 수준으로 높았다.

대출 규모로 볼 때 은행과 보험회사는 대형 사업장을, 비은행 금융권은 중·소규모 사업장을 중심으로 취급하고 있다. 2022년 기준 건당 평균 PF 대출 규모는 ▲보험사 325억원 ▲은행 270억원 ▲여전사 110억원 ▲증권사 61억원 ▲저축은행 25억원 순이었다. 자기자본 대비 PF 익스포저(위험노출액) 규모는 반대로 저축은행, 캐피탈, 증권사 순으로 높았다.

특히 부동산 경기가 침체될 시 미분양 우려가 큰 고위험 사업장과 환금성이 떨어지는 아파트 사업장에 대한 PF 대출 규모가 늘었다. 부동산 PF 연체율은 저축은행·여신전문금융회사가 급등했는데, 2022년 말에 2%대 초반에서 2023년 9월엔 4~5%까지 치솟았다.

이 연구위원은 PF 사업의 구조를 개선해야 한다고 주장했다.

부동산 PF 사업을 이행하는 시행사는 자금력 부족으로 인해 브릿지론으로 토지를 구입한 뒤 본 PF의 자금으로 상환한다. 이후 수분양자의 자금으로 공사비를 충당하기 때문에 부동산 시장의 영향을 크게 받는다.

반면 미국은 부동산 개발 시 토지를 매입하는 시행사가 투자자들로부터 자금을 끌어들여 무도 상환한 후에 건설 자금을 조달한다. 선분양하는 경우에도 수분양자의 자금을 공사비로 사용하지 않아 대출기관의 담보권 확보가 용이한 편이다.

이를 개선하기 위해 이 연구위원은 ▲시행사의 자본요건 강화 ▲선분양비율 및 중도금 비중 축소(분양대금 의존도 축소) ▲다양한 재무적 투자자의 참여 유도 등을 대안으로 꼽았다.

그는 “본 PF로 가도 전부 분양대금을 가지고 해결하려고 하는 우리나라 제도를 개선할 필요가 있다”며 “부동산 개발이 시공사의 신용 보강 등에 의존하지 않고 담보가치와 개발이익에 대한 평가에 기반해 이뤄지는 환경을 조성할 필요가 있다“고 밝혔다.

다만 이 연구위원은 최근엔 정부가 2조2000억원 규모의 부동산 PF 정상화 펀드 등을 실시하며 연착륙 중이라 시스템 위기로 이어질 가능성은 낮다고 평가했다. 실제로 국내 금융업권 부동산 PF 대출 잔액은 2023년 9월 말 기준 134조3000억원으로 전년말 대비 3.1% 증가하는 데 그쳤다.

한편 이 연구위원은 새마을금고의 부동산 PF 대출이 증가했다는 점도 언급했다. 새마을금고 PF 대출은 2020년 말 2조9000억원에서 2021년말 9조1000억원으로 증가했다. 이후 2022년 말 15조5000억원으로 2년새 5배 넘게 늘어났다.

이 연구위원은 “새마을금고의 감독권한을 금융위원회로 이관을 검토해 볼 필요가 있다”며 “금융위 규정을 적용받게 되면 어느 정도 감독 효과가 있지 않을까 생각한다”고 밝혔다.