50년만에 서울 ‘높이제한’ 풀린다…“회현역 주변 15층 남산뷰 가능”

서울 고도지구 50년만에 개편
市 도시계획위원회 심의 통과
경복궁 인근도 최고 24m가능
국회 주변은 고도 유지할 전망

남산타워 [사진 = 연합뉴스]

남산 등 자연경관과 경복궁·국회와 같은 주요 시설물 주변에 건물을 지을 때 높이를 제한하는 ‘고도지구’ 규제가 50년 만에 전면 개편된다. 남산 주변 서울 중구 회현·필동 일대와 북한산 인근 종로구 구기·평창동 일대에 재건축을 통해 최고 15층 높이 아파트가 들어설지 주목된다. 서여의도 일대는 국회와 멀어질수록 높이를 완화하는 방안이 당초 논의됐지만 국회 반발로 사실상 어렵게 됐다.

18일 서울시는 전날 도시계획위원회에서 ‘고도지구 전면 개편을 위한 용도지구 변경안’을 통과시켰다고 밝혔다. 고도지구는 1972년 남산 성곽길 일대에 최초 도입된 이후 북한산, 경복궁, 국회 등에 확대 적용됐다. 지금까지 서울 시내 총 8개 지역(9.23㎢)이 고도지구 영향을 받고 있다.

하지만 시간이 흐를수록 지역이 노후화되자 일률적인 규제에 대한 비판이 나왔다. 서울시가 작년 6월 규제를 완화하는 내용이 골자인 ‘신(新) 고도지구 구상안’을 발표한 이유다. 서울시는 이후 주민과 시의회 의견을 받아 구체적인 변경안을 마련했다.

이번 변경안에는 남산과 경복궁 일대 높이 규제를 추가로 완화하는 내용이 담겼다. 두 지역의 규제를 거의 풀지 않은 작년 구상안에 대해 주민 반발이 나오자 조금 물러난 것으로 보인다. 이로써 남산 근처 다산·회현·이태원동 일부 지역은 높이가 12m에서 16m로 완화된다. 구기·평창동도 당초 20m 높이 제한을 24m로 풀어준다.

남산과 구기평창 고도지구에도 경관관리 가이드라인을 추가 적용한다. 경관관리 가이드라인은 앞으로 정비사업을 추진할 때 세세하게 시뮬레이션을 하는 게 핵심이다. 경관을 너무 가리지 않으면 최고 45m까지 높이 완화가 가능하다. 다만 남산의 경우 남측 지역은 소월로 도로면 이하만, 북측 지역은 역세권 안에 있는 경우만 규제를 풀어줄 방침이다. 가령 지하철 4호선 회현역 일대 저층 주거지가 완화 대상이 될 수 있다.

해당 가이드라인은 원래 고도지구 중 면적이 가장 큰 북한산 일대(강북·도봉구, 355만 7000㎡)에만 적용할 예정이었다. 도봉구 쌍문·방학동과 강북구 미아·우이·수유동 일대 저층주거지에서 재개발이 활성화될 것으로 기대된 배경이다. 그 전까지 이 지역 일부는 높이가 20m 이하로 제한돼 재개발이 사실상 불가능했다.

경복궁 고도지구는 1977년 최초 지정된 이래 처음으로 소폭 완화된다. 지형 여건을 고려해 서촌 지역 일부는 최고 높이가 24m까지 가능해졌다. 기존에는 16~20m 높이가 최대치였다.

반면 국회의사당 주변 고도지구는 당초 구상과 달리 규제가 풀리지 않을 가능성이 높아졌다. 서울시는 작년 6월 “국회에서 여의도공원으로 갈수록 건물 높이가 75m에서 170m까지 점점 높아지도록 할 것”이라고 밝혔다. 하지만 이날 “높이 기준을 완화하는 방안을 마련했지만 관계기관과 충분한 협의를 거쳐 결정하는 것으로 정해졌다”고 한발 물러난 입장을 보였다. 안보 등을 이유로 국회 측에서 크게 반발한 것으로 알려졌다.

고도지구 실효성이 없는 지역은 고도지구를 아예 해제한다. 구로구 오류 고도지구와 서초구 법원단지 주변 고도지구가 해당된다. 오류 고도지구는 1990년 서울 경계부가 너무 넓어지는 걸 방지하기 위해 지정됐다. 바로 옆 경기 부천 지역은 고도지구가 해제돼 개발이 추진되는 반면 구로 쪽은 유지돼 주민 반발이 큰 곳이었다. 서울시는 이에 오류 고도지구를 해제하고 ‘온수역 일대 지구단위계획’으로 관리하겠다고 밝혔다. 법원단지 주변 고도지구도 앞으로 ‘서초로 지구단위계획’으로 관리한다.

서울시는 이번 변경안에 대한 공고를 2월 중 재차 실시한다. 올해 상반기 안에는 법적 효력을 갖는 고시를 할 방침이다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “그동안 규제로 인식되었던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후주거환경을 개선을 통한 도심내 도시공간 대전환의 시작점이 될 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다.