남산·북한산 50년 만의 개발 시동거나… 서울시, 고도지구 개편

17일 서울시는 제1차 도시계획위원회를 열고 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구, 특화경관지구) 결정(변경)(안)을 수정가결했다고 밝혔다. 경복궁 주변 등 주요 시설물의 경관을 보호하는 범위 내에서 추가 높이기준을 완화한다. 주민 재열람공고와 관련 기관 협의 등을 거쳐 올 상반기 이내 결정 고시를 하는 것이 목표다./사진제공=서울시

서울시가 시행 50년 만에 고도지구 제도를 손본다. 경직적 규제에서 합리적 관리를 통해 도심 내 도시공간 대전환을 꾀한다는 목적이다. 남산, 북한산, 구기·평창 고도지구를 대상으로 노후주거지 개선을 위한 지구별 높이완화 가이드라인을 마련한다. 경관보호 대상이나 목적이 불분명한 고도지구는 지정 해제하고 지역 특성에 맞는 도시관리계획을 별도로 도입한다.

17일 서울시는 제1차 도시계획위원회에서 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구 결정(변경)안을 수정가결했다고 밝혔다. 시는 지난해 6월 '신 고도지구 구상(안)'을 발표, 7월부터 12월까지 주민과 시의회 의견을 적극 수렴했다. 지금까지 규제로 인식돼 온 고도지구를 일률 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하기 위해서다.

시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산, 북한산, 경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리해 왔다. 고도지구는 도시경관 보호와 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다. 현재 서울에는 고도지구 8개소(9.23㎢)가 있다.

지정 당시 필요성은 명확했지만 제도가 장기화되면서 일부 문제도 발생했다. 높이 규제를 중복 적용받는 지역이 생기거나 주거환경 개선이 어려워지면서 주변 지역과의 개발격차가 심화된 경우가 대표적이다. 시는 신 고도지구 구상을 통해 남산·경복궁 등과 같이 경관관리가 중요한 지역은 제대로 관리하는 한편 실효성이 적은 지역은 과감히 해제하겠다는 방침을 밝힌 바 있다.

이번 위원회 심의 안건에는 지난해 발표한 구상안에서 더 나아가 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화한다는 내용이 담겼다. 시는 고도지구로 인해 노후 주거환경으로 불편을 감수해 왔던 지역 주민들의 여론을 적극 수렴했다는 설명이다. 주요 산과 시설물 등의 경관을 보호하면서 고도지구 내외 개발격차와 노후된 주거환경 악화 등 부영향을 고려하여 추가 높이관리 방안을 마련했다.

남산 주변 고도지구는 당초 지형 특성으로 높이가 완화가 어려웠던 다산동, 회현동, 이태원동 등 일부 지역 높이를 12m에서 16m로 추가 완화했다. 구기평창 고도지구는 기존 높이 20m를 적용했던 것을 24m로 조정했다. 경복궁 고도지구의 경우 처음엔 높이는 유지하는 것으로 계획됐으나 지형적 여건을 고려, 서촌 지역 일부 높이 기준을 20m에서 24m로 완화했다. 1977년 고도지구를 처음 지정한 이후 최초다.

북한산 주변 고도지구에만 적용됐던 경관관리 가이드라인을 노후 주거지 개선을 위해 남산과 구기평창 고도지구에도 추가 적용하기로 했다. 가이드라인은 정비사업 등 추진 시 디테일한 시뮬레이션을 통한 경관 평가로 45m까지 높이를 완화할 수 있다는 내용을 담고 있다. 향후 정비사업 추진 시 고도지구 내 유연한 높이관리가 가능해질 것으로 기대된다.

남산 주변 고도지구는 서울 주요 경관임을 감안해 방향에 따라 높이 완화가 가능하다. 남산의 남쪽 지역은 정비사업 등 추진 시 소월로 도로면 이하 범위 내에서, 북쪽 지역에서 정비사업 등 추진 시 역세권 내 위치한 경우에 해당한다. 다만 경관관리 가이드라인에 따라 서울시 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐야 한다.

북한산 주변 고도지구에서도 주민공람 당시 정비사업 등 추진 시 높이 45m까지 규제를 느슨하게 할 수 있도록 조정한 바 있다. 지역 여건을 고려해 역세권에서 정비사업 등을 진행할 때 높이를 평균 45m까지 완화할 수 있도록 내용이 추가됐다. 28m 이하 지역에만 적용 가능했던 것이 20m 이하 지역에서도 허용되도록 변경된 사항도 존재한다. 구기·평창 고도지구'에서도 경관관리 가이드라인 상 시 도시계획위원회 심의를 통해 최고 45m까지 높이 완화가 가능하도록 내용이 신설됐다.

관리의 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구에서 해제 또는 범위를 조정한다. 앞으로는 고도지구가 총 6개소(7.06㎢)로 바뀐다. 구로에 위치한 오류 고도지구는 시 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 위해 1990년 지정됐으나 부천은 해제딘 이후 개발에 속도가 붙는 등 지정목적을 상실했다. 이번 고도지구 해제를 통해 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리함으로써 산업 경쟁력을 강화할 예정이다.

서초 법원단지 주변 고도지구는 대법원 등 유사시설에 대한 도시관리의 일관성과 균형개발을 위한 토지이용 효율성을 위해 고도지구를 해제한다. 앞으로는 '서초로 지구단위계획'으로 관리, 도심기능을 활성화한다. 자연경관지구(3층 12m 이하), 제1종일반주거지역(4층 이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정돼 있어 규제 실효성이 없는 1.97㎢ 규모 지역은 고도지구를 해제한다.

국회의사당 주변 고도지구는 주요 시설물 경관보호 범위로 지역의 불편사항 등을 해소하기 위해 높이기준을 기존 75m, 120m, 170m에서 90, 120, 170m로 추가 완화하는 방안이 제시됐다. 하지만 추후 관계기관과의 충분한 협의를 거쳐 결정하는 것으로 정해졌다. 여러 여건 변화와 시민 의견을 종합적으로 반영한 합리적인 신 고도지구 재정비안이 실현되면서 불편했던 노후 주거환경을 개선할 수 있을 전망이다.

시는 이번 도시계획위원회 심의에서 수정가결된 고도지구 등에 대한 재열람공고와 관련부서 협의를 다음달 중으로 실시한다. 상반기 내 결정도 이뤄질 방침이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "그동안 규제로 인식되었던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후주거환경을 개선을 통한 도심 내 도시공간 대전환의 시작점이 될 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>