올해 마곡에 ‘20만평’ 오피스 공급되지만… 여전히 공급 부족 우려되는 이유는?

마곡 공급 늘면서 ‘제2의 여의도’ 기대감 크지만
“3대 권역이랑 경쟁관계는 어려워”
멸실 오피스 늘어 순공급 더 감소할 가능성도

향후 3년동안 서울 권역의 오피스 부족 상태가 지속될 것이라는 전망이 나오고 있다. 올해 서울 마곡에 대형 오피스가 공급될 예정이지만 ‘3대 권역’ 공급은 여전히 거의 없다시피하기 때문이다. 대형 프라임 오피스 공급이 장기간 공백상태에 빠진 가운데 노후화된 오피스의 멸실 속도도 가팔라지고 있어 수급불균형은 계속될 것으로 보인다.

LG CNS 마곡 사옥. /조선DB

17일 상업용부동산 업계에 따르면 올해 마곡에 약 66만1157㎡(약 20만평) 규모의 신규 오피스 빌딩이 들어설 예정이다. 서울의 ‘오피스 3대 권역’이라고 불리는 강남(GBD), 여의도(YBD), 도심(CBD) 권역이랑은 성격이 다른 기업의 R&D센터 등 특화 지구로 조성될 것으로 보인다.

마곡의 오피스 공급을 중심으로 올해 하반기부터는 서울 오피스 공실률이 상승할 것으로 예상하는 분석도 나온다. 올해 마곡에만 약 85만8000㎡(약 26만평)의 오피스 공급이 예정돼 있다. 높은 임대료와 낡은 시설 때문에 강남에서 여의도로 이전한 기업들이 많았던 것처럼, 마곡도 신규 오피스 공급과 함께 ‘제2의 여의도’가 될 수 있다는 평가다.

그러나 마곡에 오피스 공급이 늘어나도 서울 오피스 공급 부족 현상은 계속될 것이라고 보는 평가도 있다. 마곡은 일명 서울의 ‘오피스 3대 권역’과 직접적인 경쟁관계 되기 어렵기 때문이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “주요 IT기업은 여전히 강남권역 오피스를 구하는 경우가 많고, 마곡은 연구개발 단지 등 3대 권역에 들어서는 오피스와 성격이 다르기 때문에 서울 오피스 부족 상태는 지속될 전망”이라며 “특히 수요가 높은 대형 프라임 오피스의 가치는 유지될 것”이라고 말했다.

지난해 3분기 서울 권역의 오피스 공실률은 2.8%로 전분기 대비 소폭 상승했지만 역대 최저 수준으로 지속되는 중이다. 자연 공실률 5%는 꾸준히 하회하고 있다. 지난해 11월 기준 초대형 오피스 공실률은 전월 대비 0.5%p 하락한 1.4%로 최대 하락폭 나타냈다. 2021년부터 2023년 3분기까지 실질 임대료 상승폭도 17.8%에 달해 임차인들의 부담도 커진 상황이다.

뿐만 아니라 서울에는 공급되는 오피스 이외에 멸실되는 오피스도 많다. 특히 ‘프라임급’과 ‘B급 이하’ 오피스 간 시설 격차가 커지면서 노후화된 오피스의 멸실이 늘고 있다. 삼성증권에 따르면 2020년부터 지난해 3분기까지 서울 오피스는 연평균 9만평 이상씩 멸실됐다. 서울의 멸실 대상 면적은 약 1094만4148㎡(약331만평)에 육박한다.

이 연구원은 “멸실 대상 오피스는 2027년을 기점으로 멸실과 재개발이 본격화될 예정”이라며 “이런 이유로 서울 오피스의 순공급은 추세적으로 늘기 어려운 상황”이라고 말했다.

한 상업용부동산 관계자는 “마곡의 경우 LG그룹 등 앵커 테넌트(핵심입주기업)가 입주해 있기 때문에 유관기업이나 여의도 기업의 수요 등을 가져갈 수 있어 공실률 측면에서는 긍정적으로 본다”면서도 “그러나 강남 등에 프라임급 빌딩 공급이 전무한 상황이고, 대형 오피스가 공급돼도 임차가 끝난 상태로 지어지는 경우가 대부분이라 주요 권역 공급은 아직도 많이 부족한 상황”이라고 말했다.

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