마천4구역, 관리처분인가 앞두고…프리미엄 '뚝뚝'

강남3구 유일한 재개발…프리미엄 고점대비 '반토막'
속도 가장 빠르지만 급매 나오면서 조정 받아
"재개발 시장 침체에 '투기과열지구'…가격 눌려있어"

[이데일리 오희나 기자] 서울 송파구 유일한 재개발 구역인 마천4구역이 이주·철거 전 마지막 관문인 관리처분인가를 앞두고 프리미엄이 하락하고 있다. 부동산 시장이 침체된 데다 관리처분인가 전에 매도하려는 급매물이 나오면서 프리미엄은 고점 대비 반토막이 났다.

서울 은평구 한 빌라촌의 모습. (사진=연합뉴스)

16일 정비업계에 따르면 최근 마천4구역 전용 84㎡ 입주권을 받을수 있는 빌라 매물이 매매가 8억6000만원에 나왔다. 프리미엄은 4억2000만원 수준이다. 이는 과거 고점 대비 반토막 난 수준이다. 작년 6억원대에 시세를 형성하고 있었음을 감안해도 크게 조정받은 상황이다. 시장에서는 해당 평형을 신청한 매물의 프리미엄이 평균 4억원 정도에 형성돼 있다고 전한다.

마천동 한 공인중개사무소 관계자는 “몇 년 전까지만 해도 프리미엄 8억원에도 없어서 못 팔았지만 지금은 반토막이 났다”면서 “최근 재개발 시장 분위기가 침체되면서 마천4구역도 조정받았다”고 분위기를 전했다.

마천4구역은 마천재개발 구역 내에서도 사업 속도가 가장 빨라 투자자들의 관심이 높은 곳이다. 이 구역은 지하 3층~지상 최고 33층, 10개 동, 1383가구로 탈바꿈한다. 준공은 2027년 예정이다.

하지만 부동산 시장 침체로 재개발 시장도 거래절벽이 이어지는 가운데 이르면 오는 2월 관리처분인가를 앞두고 급매가 나오면서 가격이 조정받고 있다. 송파구는 투기과열지구여서 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 사실상 어렵기 때문에 급매물이 나오고 있는 것이다. 실거주가 아닌 시세차익을 원하는 소유주는 관리처분인가 이전에 매물을 팔아야 한다. 하지만 최근 아파트값 하락과 더불어 분담금 부담까지 더해지면서 살 사람은 없는데 매물은 쌓이면서 프리미엄이 고점대비 반토막 수준으로 떨어졌다.

실제로 조합에서는 전용 84㎡ 기준 분양가가 최고 9억9000만원 수준으로 예상하고 있다. 조합에서 동일 타입의 일반분양가 추정액을 13억9000만원 수준으로 추정하고 있는 것을 감안하면 조합원 매물이 청약을 받는 것과 비슷한 수준이다. 조합원 매물을 사는 것과 청약을 통한 일반분양가 추정액이 비슷하다 보니 입주권 매수의 장점이 사라진 셈이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “송파구가 투기과열규제에 적용되기 때문에 가격이 눌려있는 상황”이라며 “마천재개발 구역 가운데 속도가 가장 빠르지만 다른 구역에 비해 급매가 나오면서 조정받아 저평가 국면이다”고 말했다.

오희나 (hnoh@edaily.co.kr)