“제발 집지어라” 안전진단까지 풀었는데…믿었던 재건축 마저 급감세 [부동산360]

대출 보증 감소세 뚜렷
작년 보증 승인 금액, 전년比 3700억원↓
승인 기준은 동일…“정비시장 위축 영향”

서울의 한 주택재개발 신축공사 현장에 타워크레인이 세워져 있다. [연합]

[헤럴드경제=고은결 기자] 정부가 지난해부터 주택공급 확대를 위해 정비사업 규제를 잇달아 풀고 있지만, 작년 대출보증 승인 규모는 되레 줄어든 것으로 나타났다. 사업 환경이 어려워지며 대출보증 신청 자체가 줄어든 영향이 가장 큰 것으로 보인다.

17일 HUG에 따르면 지난해 정비사업자금대출보증 승인 사업장은 119곳, 금액은 15조5608억원으로 집계됐다. 재작년에는 164곳, 총 15조9294억원이었는데 승인 사업장은 40여곳, 금액은 약 3700억원 줄어든 셈이다. 해당 상품은 재개발·재건축사업의 이주비, 부담금, 조합 사업비 등을 충당하기 위한 대출이다. 보통 정비사업을 추진하면 HUG 등의 보증을 받아 사업자금을 충당하고, 이후 분양대금과 분담금으로 대여금을 갚는다. HUG는 수익성을 판단해 보증 여부를 결정한다.

구체적으로 보증심사 결과 심사평점표의 종합평점이 70점 이상인 경우(이주비·부담금대출보증은 60점 이상) 보증이 승인된다. 또, 시공자는 신용평가등급이 CCC+ 등급 이상(주택도시기금이 융자된 자율주택정비사업의 경우 CC 등급 이상), 재개발 사업은 주거면적 비율이 60% 이상이어야 한다.

HUG의 정비사업 대출보증 규모는 신청 규모 감소 및 일부 사업장 신청 무산·반려 등 영향이 있었다. 일부 사업장에서는 조합 내분으로 소송전이 벌어져 보증이 반려됐다. HUG는 행정소송이 진행 중인 사업장의 경우 대출 보증을 하지 않는 게 원칙이다. 무엇보다 신청 금액이 줄어든 게 가장 큰 영향을 미친 것으로 보인다. HUG 관계자는 “대출 보증 승인 요건이 지난해 들어 특별히 강화돼 승인 금액이 줄어든 것은 아니다”라며 “신청 건수 및 정비사업 위축 등 영향으로 보인다”고 말했다.

최근 수년간 부동산 경기 침체에 따라 사업성이 나빠지며 사업 움직임 자체가 줄어들었단 분석이다. 정부는 재작년 주택공급 확대를 추진하기 위해 ‘270만가구 주택공급 플랜’을 제시했는데, 이 중 정비사업 물량이 52만가구로 약 20% 비중을 차지한다. 이를 위해 안전진단 기준 완화, 분양가상한제 적용 지역 축소 등을 발표한 데 이어 최근엔 준공 30년이 넘은 주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수할 수 있는 ‘재건축 패스트트랙’을 내놨다.

그럼에도 정비사업 추진은 쉽지 않다는 시각이 여전하다. 최근엔 레고랜드 사태에 이어 태영건설 이슈로 자금조달 문턱이 더 높아질 수 있단 전망도 나온다. 무엇보다 고금리 장기화, 부동산 경기 침체에 매수세가 얼어붙어 사업성 자체가 낮아졌다는 설명이다. 서울의 한 정비사업장 관계자는 “보증서를 받아 일단 사업비를 끌어오는데 성공하더라도 공사비·금융비 상승, 사업기간 지연, 분담금 수준 조정 등 난관에 사업성을 높이는 게 쉬운 일이 아니다”고 말했다.

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