[단독] 3개월만에 490억→685억…文정부 3기신도시 토지 과다보상 의혹

경기도 하남시 천현동 필지 보상금
3개월전 은행담보평가액서 40%↑
보상금 과다산정, 분양가 인상 영향
“文정부 서두르다 부실검증” 의혹도
GH측은 “하남교산 평균 보상가 수준”

3기 신도시가 들어설 하남교산지구 전경. 【연합뉴스】

3기 신도시 하남 교산지구에 신규주택을 공급하기 위한 토지 보상 과정에서 보상금이 과다하게 산정됐다는 의혹이 제기돼 논란이 예상된다. 과다한 토지보상은 택지조성원가 증가로 이어져 분양가 인상 요인으로 작용할 수 있기 때문이다.

17일 부동산업계에 따르면 경기도 하남시 천현동의 한 필지 보상 금액이 과다하게 평가됐다는 의혹이 제기되고 있다. 이 토지는 A씨와 유통사 L사가 각각 지분을 50%씩 소유했던 땅으로 2020년 12월 보상금액은 총 1370억원으로 산정됐다.

문제는 앞서 경매 목적 평가 및 은행 담보대출 목적 평가 금액과 비교해 보상금이 40% 이상 비싸게 산정됐다는 점이다. 2018년 6월 A씨가 보유한 절반 지분이 경매 목적으로 감정평가 당시 땅값이 420억원으로 평가됐다. 보상액(1370억원의 절반인 685억원)의 60% 수준인 셈이다. 하남교산지구 토지보상이 진행중이던 2020년 9월 은행 담보대출 목적으로 평가된 금액도 490억원이었다. 하지만 불과 3개월 뒤 보상금액은 이보다 약 40% 뛰었다.

경매 목적 평가와 은행 담보대출 목적 평가, 보상 평가는 각각 평가 방식이 달라 금액에 차이가 발생할 수 있다. 하지만 토지평가는 표준지공시지가를 공통 기준으로 한다는 점에서 보상액만 다른 평가액에 비해 40% 가량 비싼 것은 재검토가 필요하다는 게 전문가들 의견이다. 조정흔 감정평가사(경실련 토지주택위원장)는 “주변 토지 가격과 비교해도 해당 토지 보상금이 높게 매겨진 측면이 있어 평가가 어떻게 이뤄졌는지 재검토할 필요가 있다”고 말했다.

익명을 요구한 B감정평가사는 “보상금 산정에서 개발이익은 배제하도록 하고 있기 때문에 앞선 담보가치 평가에 비해 보상평가가 높게 이뤄진 건 일반적인 경우로 보기 어렵다”고 지적했다.

문제의 땅은 보상 전 창고용지로 사용되고 있었다. 통상 창고용지는 상업용지 대비 시세가 훨씬 저렴하다는 점에서도 보상금이 과다 산정된 의혹이 제기된다. C 감정평가사는 “일반적으로 창고용지 시세는 상업용지 시세의 50~60% 수준이고, 인근 상업용 토지의 거래 시세가 보상금보다 더 낮다는 점을 비춰볼 때 평가에 대한 재검토가 필요해 보인다”고 설명했다.

3기 신도시 중 하나인 하남 교산지구는 문재인 정부때인 2019년 택지로 지정됐다. 당시 주택 공급난 우려로 집값이 급등하며 신도시 조성을 서두르는 바람에 보상액에 대한 꼼꼼한 검토가 이뤄지지 않았다는 비판도 제기된다. C평가사는 “3기 신도시 공급을 촉진하기 위해 보상에 속도를 내는 경향이 있었다”며 “세종 상가 공실 사태에서 보듯 보상이 과다하게 이뤄지면 결국 분양가 인상으로 이어져 일반 국민 피해를 야기할 수 있다”고 꼬집었다. 하남 교산지구의 토지보상금은 총 6조7000억원 규모로 마무리됐다.

이와 관련해 GH 측은 보상액이 적정 수준으로 평가됐다는 입장이다. 이 토지의 ㎡당 평가금은 402만원인데, 이는 교산지구 대지 평균단가(401만원)과 유사한 수준이라는 것. 또 인근 토지 보상 선례를 감안해도 문제가 없다는 입장이다.

토지 보상 절차의 투명화가 필요하다는 지적도 나온다. 현재는 시·도지사, 사업시행자, 소유주 등이 추천한 감정평가법인 2곳이 평가한 후 감정평가협회, 사업시행자(LH·GH 등) 심사를 거쳐 보상액이 확정된다. 국민 세금으로 보상이 이뤄지는데, 개별 필지 보상액이 어떻게 산정됐는지 일반 국민이 파악하기는 어렵다. 서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “과거에 비해 최근 토지보상 가격이 높아지는 이유는 정부 입장에서 사업을 빨리 진행시키기 위한 것”이라며 “감정평가 금액을 투명하게 공개해 국민들 알 권리를 충족시키고, 필지별 보상 기준을 알리는 검증 절차가 필요하다”고 조언했다.