양도세 줄이려면 국세청이 말하는 '이것' 알아둬야 한다

국세청, 헷갈리기 쉬운 양도소득세 부과 유형 담은 '양도소득세 실수톡톡' 발간
1세대 1주택 비과세 요건, 오피스텔·분양권 소유, 장기보유특별공제 등 설명

부동산 중개업소에 종부세·양도세 상담 관련 안내문이 붙어 있는 모습. 연합뉴스

A씨는 2018년 4월 서울 마포구 소재 주택을 7억원에 취득, 거주하지는 않고 임대해 임대수익을 거두고 있었다. A씨는 2023년 1월 마포구가 조정대상지역에서 해제되면서 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건 미적용 지역으로 변경되자 2023년 7월 이 주택을 11억원에 팔았다. 그러나 A씨의 생각과 달리 비과세가 아닌 양도소득세 1억1700만원이 부가됐다.

국세청은 A씨처럼 양도소득세 관련 규정을 꼼꼼히 살피지 않아 예상치 못한 세금을 내는 경우가 많다며 '국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡'을 17일 발간했다.

위 사례의 경우 A씨가 간과한 것은 1세대 1주택 비과세를 위한 거주 요건이 '취득 당시'에 있었는지 여부다.

마포구는 2017년 8월 3일 조정대상지역으로 지정됐기 때문에 2017년 8월 3일부터 해제일인 2023년 1월 5일 사이에 주택을 취득했다면 2년을 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.

'국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡' 이용방법. 국세청 제공

A씨는 이를 인지하지 못한 채 조정대상지역 해제만 고려했다가 세금을 부과 받은 것이다.

B씨는 2018년 4월 서울 성동구 소재 주택을 5억원에 취득하고, 2020년 1월에는 오피스텔을 1억원에 취득해 임대했다.

오피스텔은 주택이 아니라고 생각, 1세대 1주택 비과세를 기대하고 2023년 7월에 성동구 주택을 10억원에 팔았는데 양도소득세 1억5300만원이 부과됐다.

오피스텔이 '공부'상으로는 업무시설이지만, 법원은 화장실, 싱크대, 옷장 등 편의시설이 있는 경우 독립된 주거가 가능하다며 주택으로 취급하기 때문이다.

C씨는 2021년 2월 분양권을 취득했는데, 같은 해 5월 다른 주택을 6억원에 매입했다.

2023년 7월 매입한 주택에서 2년을 거주한 후 9억원에 매각했는데, 비과세를 기대했지만 9300만원의 양도소득세를 내게 됐다.

분양권은 2020년 12월 31일부터 그 이전에 취득한 경우에는 주택으로 간주되지 않지만, 2021년 1월 1일부터 그 이후에 취득했다면 주택으로 간주돼 주택 수를 계산할 때 포함되기 때문이다.

세금을 줄이려는 의도로 다운계약서를 작성했다면 비과세 혜택을 포기해야 한다.

D씨는 2016년 8억원에 주택을 매입하면서 매도인의 부탁으로 매매가액을 7억원으로 기재하고는 실제로는 8억원을 건넸다.

2023년 8월 해당 주택을 11억원에 매도했는데 1세대 1주택으로 인한 비과세를 기대했지만 7700만원의 양도소득세가 부과됐다.

2011년 7월 1일부터는 다운이나 업계약서와 같은 거짓계약서를 작성한 경우 양도소득세 비과세나 감면 혜택에서 배제되기 때문이다.

E씨는 2013년 6억원에 매입한 서울 송파구 소재 주택을 2023년 11월에 20억원에 매도했다.

취득당시 조정대상지역이 아니었기 때문에 2년 이상 거주하지 않고 오랜 기간 임대를 했는데, 거주기간에 따라 장기보유특별공제율이 크게 달라진다는 것을 매도한 이후에 알게 됐다.

조정대상지역으로 지정되기 전이나, 비(非)조정대상지역의 주택을 취득한 경우 기본적으로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지만, 실지거래가액이 12억원이 넘는 고가주택의 경우에는 12억원을 초과하는 부분부터 양도소득세가 과세된다.

보유기간이 10년이 넘어가면 장기보유특별공제율을 적용해 양도소득세 부담을 낮춰주는데, 거주기간이 없는 경우 20%지만, 2년 이상 거주했다면 공제율이 보유 10년에 대해 2%, 거주 2년에 대해 2%가 추가 공제돼 48%까지 높아진다.

E씨가 해당 주택에 2년 거주했다면 2억6800만원을 공제받아 양도소득세를 8976만6천원을 부과 받았겠지만, 거주하지 않았기 때문에 1억1200만원만 공제받으면서 1억5226만원을 납부하게 됐다.

주택 취득 후 방 확장공사나 베란다 섀시·난방시설 교체 등을 했다면 관련 증빙서류를 챙겨둘 필요가 있다.

소득세법에 따라 중개수수료(취득·양도)뿐 아니라 주택에 대한 공사비로 지출한 자본적 지출액도 필요경비로 공제가 가능하기 때문이다.

실제로 거주하면서 자경까지 한 농지라고 할지라도 매매 시의 용도가 자경농지인지를 살펴봐야 한다.

F씨는 2003년 농지를 3억원에 취득, 이후 계속해서 거주하면서 직접 작물을 심고 수확하는 등 경작도 이어왔다.

2023년 6월 이를 8억원에 양도했는데 자경농지로 인한 양도소득세 감면을 기대했지만 1억원의 세금이 부과됐다.

2023년 3월 이 땅의 용도가 대지로 변경돼 농지가 아닌 대지를 양도했기 때문이다.

자경농지 양도소득세 감면 요건은 △취득일부터 양도일 사이 8년 이상 소재지에 거주 △직접 경작 △양도일 현재 농지일 것 등인데 마지막 요건을 충족시키지 못했기 때문이다.

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CBS노컷뉴스 이준규 기자 findlove@cbs.co.kr

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