`갭투자 힘들어진다`…유주택자 전세대출에도 DSR 적용 추진

주택 보유자의 전세대출 이자 대상
PF정상화펀드, 공·경매로 사업장매입
저축은행 부실채권 3자 매각 가능
여전사 렌탈자산 유동화 허용

<금융위원회 제공>

'총부채원리금상환비율'(DSR) 산정 대상에 전세대출이 일부 포함된다. 일단 유주택자가 대상이다. 이렇게 되면 유주택자가 전세를 끼고 추가로 집을 사는 게 어려워진다. 가계부채를 줄여 개인 차주의 자산건전성을 높인다는 의도다. 전세대출이 가계부채 증가에 주요인이라는 업계 지적에 따른 것이다. 이같은 시행안은 주택시장 상황을 검토해 연내 확정된다.

17일 금융위원회가 발표한 '2024년 주요업무 추진계획'에 따르면 DSR 적용 범위가 확대된다. DSR 산정 시 적용되지 않았던 전세대출에도 DSR을 적용한다.

실수요자와 취약 차주의 주거 안정성을 고려해 우선 주택을 한채 보유한 사람이 추가로 전세대출을 받는 경우에는, 이자 상환분만 DSR에 포함한다.

금융위는 대출상품에 미래의 금리변동 위험을 반영하는 '스트레스 DSR'도 연내 도입할 방침이다. 스트레스 DSR 제도는 다음 달 26일부터 은행권 주택담보대출을, 6월부터 은행권 신용대출·2금융권 주택담보대출, 연내까지 전 금융권 모든 대출에 적용한다.

차주의 금리변동 리스크 경감을 위한 제도적인 장치도 마련한다. 주택금융공사에서 수행하던 가계부채 질적 개선 역할(적격대출)을 민간 금융회사 스스로 수행할 수 있도록 하고, 차주의 금리변동 리스크 경감에 대한 체계적 인센티브를 제공한다.

이밖에 업무 추진계획에는 부동산 PF 관리 계획과 금융산업 잠재리스크 관리 방안도 담겼다.

부동산 PF와 관련해서는 정상 사업장에 대한 지원 강화와 부실 사업장 재구조화를 동시 진행한다. PF 대주단 협약을 통한 금융지원 시 PF 사업장에 대한 사업성 평가를 강화하고 정상 사업장 중심으로 지원할 방침이다.

기존에는 PF 정상화펀드가 대주단과 가격협의를 통한 매입만 가능했지만, 공·경매를 통한 직접 취득도 허용한다.

금융기관의 부동산 PF 익스포저 관리와 손실 흡수 능력도 강화한다. 저축은행과 여전사에 대해서는 토지담보대출 충당금을 부동산 PF 대출 수준으로 증액하도록 유도하고, 상호금융권에 대해서는 부동산·건설업 대출 충당금 적립 기준을 상향한다.

증권사와 부동산신탁사의 부동산 투자 시 사업장별 단계 및 담보인정비율(LTV)에 따라 순자본비율(NCR) 위험 값을 차등 적용한다. 부동산신탁사에는 자기자본 대비 토지신탁 한도를 도입해 안정적으로 부동산 투자를 할 수 있도록 유도한다. 현재 85조원+α 규모로 운영하는 시장안정 조치도 대폭 확대할 수 있도록 준비 중이다.

금융회사 부실 시 신속 대응을 위한 특별정리제도 도입을 검토한다. 금융안정계정은 그동안 금융위기 발생 시 한시적으로 운영된 긴급 자금지원제도를 상설화하는 것이다. 특별정리제도는 금융기관 부실이 발생했을 때 금융당국이 이해관계자 조정을 거치지 않고 신속하게 매각이나 이전할 수 있도록 하는 제도다. 일단 저축은행에 대해서는 개인사업자 부실채권의 제3자 매각을 허용하고, 여전사에 대해서는 렌탈 자산의 유동화를 허용했다. 자금조달수단을 확대해 유동성의 어려움을 일부 해소한 것이다. 상호금융에 대해서는 스트레스테스트를 의무화한다. 부동산·건설업 공동대출 관련 취약조합 관리도 강화한다.

비은행금융중개(NBFI) 부문 규모가 확대되고, 시장 간 연계가 강화됨에 따라 각 시장 간 전이 경로 분석 등을 통해 주요 위험 요인을 점검한다. 금융위는 필요시 제도 개선안을 마련할 예정이다. 김경렬기자 iam10@dt.co.kr