잘알못 양도세 가이드라인 있다는데...국세청 양도세 실수 모음집

양도소득세 폭탄 실수 사례 전자책 발간

자료=국세청

현직 세무사들도 혀를 내두를 정도로 복잡한 주택 양도소득세 문제 해법으로 국세청이 전자책을 선택했다. 일종의 양도세 가이드북이다. 양도세를 포기하는 양포세무사가 나올만큼 우리나라 부동산 양도세는 복잡한데, 국세청 가이드북에 나온 사례를 참고하면 실수를 줄이고 절세하는 데 큰 도움이 될 전망이다.

17일 국세청은 국민들의 양도소득세 고민에 도움이 되고자 부동산 양도 시 자주 반복하는 실수 사례와 절세 방법 등을 정리한 ‘양도소득세 실수톡톡(talk talk)’ 시리즈를 온라인 채널로 연재한다고 밝혔다.

온라인 채널이란 국세청 홈페이지, 공식 블로그, 페이스북, 카카오 스토리 등이다.

한지웅 국세청 부동산납세과장은 “부동산 거래는 등기부등본 등 공부상 정리가 완료되면 되돌리기 어려워 부동산을 양도하기 전에 비과세·감면을 받을 수 있는지, 절세 방안은 없는지 등을 미리 확인하고 사전에 준비하는 것이 중요하다”며 “국민들이 비과세·감면 혜택을 놓치는 일이 없도록 실수 사례와 절세 방법을 담아 전자 간행물로 제작해 국세청 누리집에 게재했다”고 말했다.

국세청이 책자에서 제시한 사례는 다음과 같다. 사례에 나온 이름은 모두 가명이다.

1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 사례

김국세씨는 2023년 1월 A주택 소재지가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 비과세 2년 거주요건이 없는 것으로 잘못 알고, 거주하지 않은 A주택을 양도해 예상치 못한 많은 세금을 납부했다. A주택 취득가는 7억원, 양도가는 11억원으로 비과세 적용시 세금은 0원이지만 실수를 해 양도세가 1억1700만원이나 나왔다.

김국세씨 사례에서 중요한 건 주택 ‘양도시’ 조정대상지역에서 해제됐다고 해도 ‘취득시’에 조정대상지역에 주택이 있었다면 2년 이상 거주요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점이다.

주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당돼 다른 주택 양도시 비과세를 받지 못한 사례

이민국씨는 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 주택에 해당하지 않는 것으로 잘못 알고 A주택을 양도한 후 비과세 신고했으나, B오피스텔이 주택에 해당돼 A주택 양도 시 비과세를 적용받지 못했다. A주택 취득가는 5억원, 양도가는 10억원으로 비과세 적용시 양도세를 한 푼도 내지 않아도 됐지만 오피스텔 비과세 요건을 잘못알아 양도세 1억5300만원을 내야했다.

이에 대해 국세청은 “허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’은 소득세법상 주택에 해당한다”며 “오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당하므로 오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부 확인이 필요하다”고 설명했다.

위 사례에서 절세팁도 공개했다. 국세청은 “B오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록해 일정요건을 충족한 경우 A주택 양도 시 ‘장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례’가 적용돼 1주택 비과세 적용이 가능하다”고 덧붙였다.

2021년 1월1일 이후 취득한 분양권이 주택수에 포함돼 다른 주택 양도시 1주택 비과세를 받지 못한 사례

강대한씨는 2021년 2월 취득한 A분양권을 보유한 상태에서 2021년 5월 B주택을 취득하고 2023년 7월 양도한 후 비과세로 신고했다. 하지만 A분양권이 주택 수에 포함돼 강씨는 비과세 혜택을 받지 못하고 양도세 9300만원을 부과받았다.

이에 대해 국세청은 “2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 비과세 적용시 주택수에 포함된다”며 “주택 취득 당시 분양권을 보유한 경우 분양권을 언제 취득했는지 확인이 필요하다”고 설명했다.

거주요건을 충족하지 못해 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받지 못한 사례

박세정씨는 2013.5월 취득한 A주택에 2년 이상 거주하지 않고 양도해 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못해 양도세 2억6800만원을 부과받았다. 하지만 만약 2년 거주했다는 박씨는 1주택자 장기보유특별공제(연 8%, 10년 최대 80%)를 적용받아 양도세 1억1200만원만 내면 됐다.

국세청은 “2013년 5월 취득한 주택은 2년 이상 보유하여 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용은 가능하나, 1주택 장기보유특별공제(연 8%, 10년 최대 80%)는 적용받을 수 없고 일반적인 장기보유특별공제(연 2%, 15년 최대 30%)를 적용받는다”며 “고가주택(실거래가 12억원 초과)을 소유한 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 최대 80%인 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으므로 해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 거주하는 것이 절세에 도움된다”고 설명했다.