모아타운 미선정지 ‘재개발 전환’ 가능성 열려… “사업성이 관건”

1·10대책, 인접도로 건너편까지 지정 가능
시흥5동·수유동141 일원, 재개발 추진할 듯

정부가 노후도를 충족하는 주택 비율 요건을 완화하면서 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 탈락 대상지에도 ‘재개발 사업’ 추진 가능성이 열렸다. 업계에선 사업성을 우선 고려해야 하지만 요건만 맞는다면 실제로 재개발 사업을 추진하는 곳이 상당수 나올 것으로 전망하고 있다.

정부가 지난 10일 발표한 ‘1·10대책’(국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안)에 따르면, 지금까지는 30년 넘은 건물이 전체의 3분의2 이상이어야 재개발 노후도 요건을 충족했지만 60%로 기준이 완화됐다. 만약 ‘재개발 촉진지구’로 지정되면 노후도 요건은 50%로 더 완화된다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지나 복잡한 지분 관계로 방치된 자투리 부지도 재개발 구역에 포함할 수 있도록 구역 지정 및 동의 요건도 개선됐다.

서울 강북구 번동 모아타운 1호 시범구역에 저층 주택이 빼곡하게 들어서 있다. /뉴스1

모아타운은 서울시에서 시행하는 소규모 재개발 정책을 뜻한다. 신·구축 건물이 혼재돼 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 한 그룹으로 묶어 개발하는 것을 말한다. 모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 공동 개발할 수 있게 된다.

다만 모아타운 사업은 면적이 10만㎡ 미만인 지역에서만 가능하다. 반면 재개발은 10만㎡ 이상 지역에서 할 수 있다. 그런데 이번 대책에서 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용하고 노후도 요건을 완화하면서, 미선정 지역도 재개발 사업을 추진할 수 있게 된 것이다.

일례로 금천구 시흥5동 일원(9만7824㎡)과 강북구 수유동 141 일원(8만1873㎡)을 들 수 있다. 시흥5동 일원은 지난해 11월만 해도 진입도로 확보 및 사업예정구역 경계 문제로 향후 사업성이 없는 것으로 판단됐다. 수유동141 일원도 같은 시기에 주거 및 상가 밀집지역이 혼재됐다는 이유로 보류됐다. 하지만 이번 정책으로 두 지역 모두 인접 도로 건너편까지 구역 지정을 할 수 있게 되면서 재개발 사업 추진 요건을 갖추게 됐다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “모아타운은 다양한 혜택이 있지만 규모가 작아 재개발 이후 미래가치가 크지 않다”며 “이에 재개발을 선호할 것으로 보인다”고 했다. 이어 “10만㎡에 근접한 모아타운 대상지들은 해당 지역의 입지와 사업성에 따라 재개발을 시도할 가능성이 있다”고 덧붙였다.

모아타운은 대규모 정비사업과 비교해 빠른 사업 시행이 가능하고 주차장, 공원 등의 기반시설 조성에 정부와 서울시가 예산을 지원한다는 장점이 있다. 하지만 개발 규모가 크지 않아 시공사들에게 매력적이지 않고, 대부분 빌라촌이라는 점에서 입지 여건도 좋지 않다.

일각에선 사업성을 고려해 선별해야 한다는 지적도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “모아타운 대상지들은 면적 대비 조합원 수가 많은 편이라 사업성이 떨어질 가능성이 높다”며 “토지 등 소유자들에 대한 비중, 사업성 등을 따져 결국 (재건축 사업지로) 선별되는 과정을 거칠 것”이라고 했다.