로열동 따라 우르르 올라 붙는 호가…실거래가 '함정' 메운다

학교·지하철 역과 거리 등 같은 단지여도 입지 달라
동마다 정확한 시세파악 가능 실수요자에 도움 기대
非아파트도 등기여부 확인 부동산 정보체계 재정비
AI기반 첨단 감시체계 도입 비정상 이상거래 감지도

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 강남, 송파 등 동남권 지역 아파트 단지가 내려다보이고 있다. /사진=뉴시스

지난해 5월 서울시 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡가 35억7000만원에 거래됐다. 그해 초 31억~33억원대로 가격이 꺾인 이후 최고가다. 이 물건은 111동 19층으로 단지 내 로열동 로열층으로 꼽힌다. 지하철역인 신반포역과 가깝고 잠원초와 붙어 있는 데다 남쪽이 신반포공원으로 가리는 것 없이 트여 있다는 입지적 장점 때문이다.

이후 실거래가는 35억7000만원을 기준으로 오르기 시작했다. 지하철역과 멀고 대로변과 붙어 있어 소음이 우려되는 데다 초등학교와도 멀어 단지 내에서 선호도가 상대적으로 떨어지는 109동 25층 매물은 지난해 6월 36억원에 거래됐다.

아파트 매물 호가는 실거래가를 위주로 형성되는 경향이 있다. 최근 실거래가를 시세로 보고 그 이상 호가를 높여 부르는 식이다. 래미안퍼스티지의 사례처럼 전용 84㎡ 매물이 35억7000만원에 거래되면, 비슷한 가격에 혹은 그 이상으로 호가가 높아져 실거래가가 오르게 된다.

하지만 실거래가에도 함정은 있다. 정부가 제공하는 실거래가는 아파트 층수 정보만 공개된다는 점이다. 저층과 중층, 고층 매물의 가격 차이는 파악할 수 있지만 선호도가 가장 높은 이른바 '로열동'에 대한 정보는 없다.

로열동은 단지가 큰 곳일수록 뚜렷하다. 래미안퍼스티지는 총 2444가구로, 동은 101동부터 128동까지 28개동이 있다. 단지 내에서도 지하철역과의 거리, 초등학교와의 거리, 소음, 전망 등에 따라 입주민이 가장 선호하는 동이 생기는데 이를 로열동이라고 부른다. 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 중에서는 지하철역과 가까우면서 대로변과 떨어져 있어 소음 걱정이 없고, 남쪽 전망이 트여 있으면서 어린이집과 잠원초등학교가 가까운 111동이 로열동으로 꼽힌다. 대형 평수 중에서는 커뮤니티 시설이 가깝고 편의시설이 이용하기 좋은 114동, 113동이 로열동으로 언급된다.

실거래가에 동 정보가 없다 보니 로열동 매물이 실거래가로 등록이 되더라도 다른 매물과 구분하기가 어렵다. 이 때문에 다른 동의 호가도 덩달아 높아지는 경향이 있어 시세를 정확히 파악하기 어렵다는 한계가 지적돼왔다.

따라서 정부가 실거래가 정보공개 범위를 층에서 동까지 확대하면 정확한 시세 파악이 가능해지고, 실거래가를 기준으로 집값이 전체적으로 오르는 현상도 개선될 것으로 기대된다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 주임교수는 "로열동은 분명히 가격이 달라야 하는데 실거래가를 기준으로 다른 동의 호가도 덩달아 오르는 경향이 있었다"며 "동 정보까지 공개하면 정확한 가격을 알 수 있게 되고, 시장 가격이 좀 더 안정적으로 형성되는 효과가 있어 실수요자들에게 도움이 될 것"이라고 말했다.

앞으로는 또 연립·다세대 등 비(非)아파트도 실거래가와 같이 등기 여부 확인이 가능해진다. 정부가 그동안 시세조작이나 전세사기, 통계조작 논란 등으로 금이 간 부동산 정보체계의 신뢰도를 되찾기 위해 부동산 정보체계 재정비에 나서면서다.

16일 본지 취재를 종합하면 국토부는 올해 1분기 중 부동산거래관리시스템(RTMS)을 전면 개편해 차세대 시스템을 도입한다. 이번에 추진하는 차세대 시스템의 핵심은 크게 거래정보 '투명성' 강화와 감시체계 '고도화'다. 거래공개 정보 공개 대상·범위를 확대하고, 비정상 이상거래에 대한 인공지능(AI) 기반 첨단 감시체계를 구축할 방침이다.

먼저 실거래가 공개시스템 거래정보를 확대·보완한다. 전세사기 같은 불법·이상거래를 잡아내는 AI 감시체계도 도입된다. AI 감시체계가 구축되면 전세사기 같은 의심 거래를 유형별로 학습해 이후 발생하는 불법 이상거래를 감지할 수 있다. 나아가 영화 '마이너리티 리포트'처럼 위험 요소를 평가·예측해 불법 거래를 미리 막을 수도 있다. 단순 거래정보뿐 아니라 임대인, 임차인, 공인중개사 등 거래 관계자들의 사회관계망을 분석해 위험을 선제적으로 감지하는 것이다. 국토부 관계자는 "이번 감시시스템으로 부동산 거래정보에 대한 신뢰도가 높아질 것"이라고 말했다.

방윤영 기자 byy@mt.co.kr 이민하 기자 minhari@mt.co.kr