[리모델링 재건축] 매도청구소송 시 감정평가에 대비해야

최근 부쩍 늘어난 상담 내용이 바로 리모델링 주택조합 재건축이다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

필자의 사무소가 소재하는 경기도 용인지역에도 리모델링 재건축이 활발하게 이루어지고 있어서 감정평가에 관련한 문의도 많은 편이다.

주된 상담은 리모델링 미동의자로서 소유권이전등기 청구의 소 즉 매도청구소송 소장을 받은 피고들이 매매가격을 정하는 법원감정을 앞두고 어떻게 하면 내 아파트에 대한 감정평가액을 손해없이 받을 수 있겠느냐는 부분이다.

리모델링 주택조합 재건축 사업에 반대하는 주민, 즉 매도청구소송 피고의 이야기를 들어보면 다음 몇 가지 경우로 축약되는 것 같다.

먼저 이미 개인적으로 수천만 원을 들여 완전히 현대식으로 내부 인테리어를 완료한 세대는 리모델링 사업에 동의할 이유가 없는데 사업 동의율이 확보되었다는 이유로 강제적인 매도청구소송을 당하게 되었다는 내용이 꽤 있었다.

또, 아예 재건축으로 기존 세대보다 세대수를 늘려 일반분양을 확보해서 사업을 통한 이윤이 남거나, 대단지로 탈바꿈하여 차별화된 커뮤니티시설 등으로 신축아파트의 가치가 높아지는 것이 아니기 때문에 애매해서 싫다는 피고도 있었다.

대부분은 넓어지는 평수가 너무 적고, 구조는 더 나빠지는데 수억 원의 분담금을 부담하기가 도저히 어렵다는 이유가 가장 많았다.

문제는 각자 어떤 이유로 반대를 하겠지만, 리모델링 주택조합에 대한 사업 반대가 100세대 이상 쏟아지는 단지도 왕왕 있는데 이런 경우 갑자기 수십 개의 매물이 시장에 풀려버리는 경우가 있다.

출구전략으로, 빨리 팔고자 하는 입장인데 갑자기 수 많은 세대가 비슷한 시기에 매물로 나와서, 인근 시장에서 흡수가 되지 않으니 당연히 매매가격에 대한 출혈경쟁을 하게 된다.

리모델링 사업 반대 세대들이 천만 원씩, 이천만 원씩 계속 낮추는 매물을 경쟁적으로 내지만 수십 개의 매물이 체결되지 않은 채 노출만 되어 있으니 마치 해당 아파트 단지의 가격이 매물가액보다 더 낮아야 하는 것처럼 보이는 문제가 있다.

그러나 이런 상황은 인위적인 외부요인에 의한 일시적인 가격 왜곡 현상으로 봐야 하고 따라서 매도청구소송 피고의 매매가격을 결정하는 감정평가 시 반영되어서는 안 된다고 생각한다.

또한 3~4년 내로 즉 상대적으로 최근에 내부 올수리, 리모델링 등을 해서 다른 세대와 차별화가 되는 경우라면 특히 하향평준화 된 매매가격에 흡수되지 않도록 감정평가에 관한 준비를 철저히 하는 것이 필요하다.

저층세대라서 중층세대보다 가격효용이 낮은 경우라도 감정인마다 재량의 범주 내에서 서로 의견이 상이하다. 가치가 낮은 경우라면 좀 덜 낮게, 우월한 경우라면 그것을 충분히 반영한 사감정이 많은 도움이 되므로 매도청구소송 피고는 전문 감정인과 매매가격에 대한 상의를 추천한다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr