[매경이코노미스트] 마음을 달래는 부동산정책

정부 부동산시장 정상화 대책
도시의 양적·질적 성장 고려
정비사업 활성화는 바람직
1기 신도시 재건축 지원엔
합리적 국민여론도 보듬어
투기차단 정책 등 보강해야

지난주 초 대통령 주재 민생토론회를 통해 급진전된 부동산 시장 정상화 방안이 발표되었다. 눈에 띄는 큰 화두 중 하나로 재개발 및 재건축 활성화를 위한 급진전된 방안이 제시되었다. 더 흥미로운 점은 윤석열 대통령의 표현처럼 '집값을 올리는 부도덕한 사람들이라고 비난받던 다주택자들'의 긍정적인 기능을 이해 수용하겠다는 상당히 강한 선언이 담겼다는 것이다. 세부적으로 제시된 세제 개편 방안이 그 큰 화두를 완벽하게 담아내지는 못했으나 가용한 틀 안에서 과도기적 해결책을 제시했다고 판단된다. 다만 좀 더 합리적으로 국민 정서를 보듬을 수 있는 현명한 화법이 필요하다는 아쉬움이 든다.

정비사업 활성화 방안 중 재건축 안전진단 무력화, 즉 건축연령 30년 초과 시 재건축에 바로 착수할 수 있게 하겠다는 방안은 적지 않은 논란이 있다. 사실 안전하지 않아야 재건축할 권리를 부여하겠다는 접근은 실효성을 잃은 지 오래다. 실제로 건물이 위험해져서 재건축한 아파트 단지들은 없다. 서울시의 2020년 및 2021년 주택 멸실 자료를 분석해보면 단독주택이나 다세대주택의 경우 건축연령은 대부분 30년 전후에 불과했다. 그러나 아파트는 모두 40년 넘어 50년 경과 전후에 멸실되었다. 시장 압력이 높은 곳의 단독다가구 및 다세대는 개별 필지별 재건축이 쉽게 이뤄지는 데 반해, 아파트는 30년 넘어 안전진단을 신청할 수 있고 다사다난한 정비사업 과정을 거쳐 멸실과 함께 착공에 들어가기 위해서는 50년이 다 되어버린다는 얘기다.

또한 서울시 주택 멸실 물량의 70% 이상은 덜 오래된 비아파트 주택이 차지하고 있다. 이러한 사실은 아파트 재건축이 멀쩡한 주택을 허무는 자원 낭비라는 주장의 상대적인 설득력을 잃게 한다. 사실 개별 필지 재건축이든, 재개발이나 재건축이든 기존 건물이 오래돼 위험한 건축물로 변했기 때문에 새로 지어지는 것이 아니다. 도시의 성장 과정에서 해당 입지가 얻게 된 경쟁력으로 인해 기존 주택의 구성이 양적으로 질적으로 높아진 수요를 만족시킬 수 없기 때문이다. 같은 논리로 시장의 압력이 약해 재건축에 따른 매몰비용을 극복할 수 없는 입지라면 40년이 지났다고 재건축을 꼭 진행시켜야 하는 것도 아니다. 도시축소기를 앞둔 시점에서 잘 관리해 계속 이용하는 방법을 찾아야 하는 곳이 많을 것이고, 1기 신도시 아파트 중 적지 않은 곳들이 거기에 해당할 것이다.

필자가 다주택자의 긍정적인 역할을 수용해야 한다고 주장할 때면 항상 조심스럽다. 어느 나라든 전체 가구의 3분의 1 정도는 임차가구로 주택을 소비한다. 그래서 누군가는 임차가구를 위한 충분한 주택이 지어지도록 투자하고 보유해서 민간임대사업을 영위해야 한다. 그런 주체가 개인임대사업자인 다주택자들이다. 국내에서 한 가지 특이한 점은 전세가 존재하는 관계로 임차인이 월세 부담 없이 낮은 비용으로 거주할 수 있지만, 주변에서 무자본 갭투자로 단기간에 과도한 자본차익을 취하는 투자자로 인해 우리 마음이 상하는 양면성이 존재한다. 다주택자에 대한 부정적인 국민적 정서에도 이유가 있다는 점을 인식하고 이를 설득하려는 인내심이 필요하다.

아쉬운 점으로 1기 신도시 재건축에 과도한 용적률이라는, 사업 부진 시 토지비용으로 전환될, 독이 될지도 모를 떡을 던진 게 아닌지, 단기 등록임대의 재도입으로 자본차익에 몰입하는 행태가 조장되지는 않을지 세부 정책을 가다듬을 필요가 있다. 총선을 앞둔 시점에서 던져지는 비판을 되짚어보는 여유도 필요하다.

[이창무 한양대 도시공학과 교수]