[심층] 1·10 주택 대책, 대구 부동산 경기에 영향은?

1·10 주택 대책, 재건축 안전진단 없이 추진
정부가 1월 10일 재건축, 재개발 사업을 원활하게 추진할 수 있도록 한다며 주택 대책을 발표했습니다. 

안전진단 규정을 완화하는 등 단계를 줄여 빠른 속도로 진행 가능케 한다는 건데요. 

어떤 내용이 포함돼 있는지 살펴볼까요?

가장 핵심은 재건축, 재개발 단계를 줄인 패스트트랙 도입입니다. 

기존에는 안전진단을 하고 입안 제안을 한 뒤 정비구역 지정·계획 수립, 추진위 구성 등 착공까지 많은 단계를 거쳐야 했습니다.

정부 구상대로라면 안전진단 없이 입안 제안에 들어가고 착공까지 일사천리로 이어질 수 있습니다. 

대통령이 나서 직접 이렇게 이야기했습니다.

윤석열 대통령 (1월 10일) "재개발·재건축에 관한 규제를 아주 '확' 풀어버리겠습니다. 30년 이상 노후화된 주택은 안전진단 없이 바로 재건축에 착수할 수 있도록 하겠습니다."

재개발 추진 요건도 완화
재개발을 추진하려면 지금까지는 30년 이상 된 건축물 비중이 구역 내 전체 주택의 '3분의 2 이상'이어야 했습니다.

'3분의 2 이상'이면 66%가 넘어야 하는 건데 앞으로는 60% 이상으로 낮춥니다. 

여기에다 촉진 지구로 지정되면 50%만 돼도 추진이 가능해집니다.

기존 1주택자가 인구 감소 지역에서 주택 1채를 신규 취득해도 1주택자로 간주해 '1세대 1주택' 특례를 적용합니다.

2024년부터 2년 동안은 준공된 신축 소형 주택을 구입하면 취득세와 양도세, 종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외합니다.

대상은 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 주거용 오피스텔, 다가구 주택, 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택입니다.

꽁꽁 얼어붙은 지역 부동산 경기에는 어떤 영향이?
안전진단 없이 재건축 추진이 가능합니다만 하지 않아도 되는 건 아닙니다. 

시작 단계에서 하던 걸 사업시행인가 전까지만 통과하면 되는 건데요. 

이렇게 되면 사업 기간을 최대 3년 정도 줄일 수 있습니다. 

이렇게 규제를 완화하더라도 지역 전체 부동산 경기에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 전망인데요. 

재건축, 재개발 속도를 높일 수는 있겠지만 조합원이 감당해야 하는 분담금에서는 큰 차이가 없기 때문입니다. 

이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 "안전진단 단계를 사업 초기에서 뒤 단계로 물려놓은 것에 지나지 않습니다. 결국 이건 추가 분담금을 낮출 수 있는 유인책으로 받아들이기는 좀 어려울 것 같고."

미분양 넘치는데 관건인 '일반 분양' 잘 될까?
조합원 부담을 낮추기 위해서는 조합원 분양 외에 일반 분양을 늘려야 합니다.

문제는 대구의 경우 미분양 물량이 전국에서 가장 많다는 겁니다. 

2023년 11월 기준으로 대구의 미분양은 10,328가구이고요. 

이 가운데 9.8%인 1,016가구가 준공 후 미분양입니다. 

미분양을 매입하면 중과세 하지 않기로 했습니다만 이것도 준공 후 미분양으로 제한했습니다. 

앞서 봤듯이 대구는 준공 후 미분양이 전체 미분양의 10% 정도 됩니다.

중과세 하지 않는 준공 후 미분양을 중심으로 움직이다 보면, 전체 미분양은 오히려 거래가 더 위축시킬 가능성이 있다는 전망도 있습니다. 

정부가 부동산경기를 살리겠다며 1·10 주택 대책을 내놓았습니다만 지역 부동산 경기를 활성화하기에는 역부족이라는 분석이 많은 이유입니다.