중앙공원 1지구 후분양땐 3.3㎡당 3822만원… "광주시 위험한 불장난"

타당성 검증 용역 결과 중간 보고
평균 분양가 3495만~3822만원
사업 안정 위해 선분양 전환 필요
市 후분양 고집 '딴지' 비판 자초
민간사업자 채무 불이행 위기감
"市가 사업 망하게 하나" 비난도

광주광역시 서구 풍암동 풍암호수(원 표시)와 중앙공원 1지구 비공원 시설에 지어질 아파트 단지 2개 동(네모 표시) 조감도. 광주시 제공

광주광역시가 민간 자본을 끌어들여 서구 중앙공원 1지구에서 추진 중인 민간공원 조성 특례 사업에 따라 민간사업시행자가 사업 부지에 신축할 아파트를 현행대로 후분양으로 공급한다면 3.3㎡당 평균 분양가는 3,495만~3,822만 원대에 달한다는 타당성 검증 용역 결과가 나왔다. 이 분양가는 2021년 6월 광주시와 민간사업자인 빛고을중앙공원개발(빛고을)이 사업 조정 협의 당시 책정했던 후분양 가격(1,840만 원) 보다 최고 두 배 이상 높은 것이다. 빛고을 측은 "후분양 방식으론 사업 추진이 불가능하다는 결론이 도출된 것"이라며 선분양 재전환을 골자로 하는 사업 계획 변경을 광주시에 촉구했다. 그러나 광주시는 뚜렷한 이유도 없이 후분양 방식을 고집해 "사업을 망하게 하려는 것이냐"는 비판이 나온다.

15일 광주시 등에 따르면 최근 전남대 산학협력단이 후분양을 전제로 이 사업 계획 변경 및 타당성을 검토한 결과, 빛고을 측의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규모가 2조8,000억 원에 달하고 이에 대한 조달 금리 12%를 적용하면 아파트(지하 3층~지상 28층 39개 동 2,772가구) 평균 분양가는 3.3㎡당 3,495만6,000원인 것으로 나타났다. 특히 현재 금융 시장 상황상 PF 후순위 대출 가능성이 커 이에 따른 금리 15%를 적용하면 평균 분양가는 3,822만4,000원으로 상승한다. 전남대 산학협력단은 "후분양시 과도한 PF 대출로 인한 총사업비 증가와 분양가 상승 등이 발생하고 결국 수분양자인 광주 시민들의 피해가 예상된다"며 "또 고분양가에 따른 미분양으로 사업성이 악화해 사업 추진에 어려움이 우려되는 만큼 안정적 사업 추진을 위해선 선분양을 전제로 한 사업 추진이 필요하다"고 분석했다.

광주시는 당초 중앙공원 1지구 아파트 분양 방식을 선분양으로 추진했다. 하지만 2019년 7월 사업지인 서구가 고분양가 관리 지역으로 지정되면서 실시 계획 인가상 분양가인 3.3㎡당 1,938만 원으론 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받을 수 없게 되자, 2021년 6월 빛고을과 사업 조정 협의를 통해 후분양으로 전환하고 분양가를 1,870만 원으로 조정했다. 조정 당시 광주시는 '후분양 방식으로 사업을 추진하되 분양 시점에 선분양 가능시 선분양으로 전환해 사업할 수 있다'는 내용을 사업협약서에 담았다. 또 선분양 전환에 따라 감소되는 금융 비용만큼 아파트 가구 수 축소와 분양가 인하 등을 사회적 합의에 의해 결정하기로 했다. 빛고을 측은 2022년 9월 서구가 고분양가 관리 지역에서 해제된 이후 금융 비용과 건축 원가 상승 등을 이유로 선분양 재전환을 요구하고 있다. 빛고을 측은 "아파트 분양 방식을 선분양으로 바꾸면 분양가를 3.3㎡당 2,574만 원으로 낮출 수 있다"고 말했다.

그러나 광주시는 "시민들의 과도한 분양가 부담을 초래하고 사업성도 없다"는 지적을 받는 후분양 방식을 접을 생각이 없어 보인다. 실제 광주시는 지난해 5월부터 빛고을 측이 선분양 재전환에 따른 사업비 조정을 골자로 하는 사업 계획 변경 협약을 위한 타당성 검증 용역 기관 선정 등을 수차례 요구했지만 번번이 묵살하다가 같은 해 10월에서야 전남대 산학협력단에 용역을 의뢰했다. 특히 광주시는 빛고을 측이 선분양을 전제로 한 타당성 검증 자료를 제출했는데도 엉뚱하게 전남대 산학협력단엔 후분양에 대한 타당성 검토를 요구했다. 이를 두고 일각에선 협약 당사자인 광주시가 협약 변경 여부에 관해 성실히 협의해야 한다는 사업 협약서 조항(제41조)을 위반하고 있다는 지적까지 제기됐다.

광주시의 이런 비협조적인 태도에 대해 '위험한 불장난'이라는 우려도 나온다. 당장 선분양을 조건으로 9,950억 원대 PF 대출을 받은 빛고을 측이 3월 25일까지 선분양을 이행하지 못하면 채무 불이행(디폴트) 상태에 빠진다. 이 경우 사업 중단은 물론 빛고을 측이 사업 협약 위반을 이유로 광주시를 상대로 수천억 원대의 손해배상청구소송을 낼 게 뻔하다. 빛고을 관계자는 "광주시가 말 그대로 불장난을 하고 있다"며 "도대체 무슨 꿍꿍이인지 모르겠다"고 비판했다. 이에 광주시 관계자는 "빛고을 측에 이번 타당성 검증 용역 결과를 전달한 만큼 빛고을 측이 어떤 의견을 낼지 기다리고 있다"고 말을 아꼈다.

안경호 기자 khan@hankookilbo.com