[천자춘추] ‘주택보증금반환채권’의 소멸시효 법리

김기윤 경기도교육청 고문변호사

채권자가 자신의 채권을 일정 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성돼 채권이 소멸한다. 반면 채권을 계속 행사하고 있다면 소멸시효가 진행되지 않는다. 이와 관련해 주택임대차계약에서 임차인의 보증금반환채권에 관한 소멸시효 법리를 살펴본다.

임대차계약 종료에 따라 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 보증금반환채권의 소멸시효는 10년이다. 다만 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차계약의 경우 임차인이 임대차계약 종료 후라도 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유할 수 있다.

주택임대차계약이 종료됐으나 아직 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인이 임대인에 대해 가지는 보증금반환채권의 소멸시효가 진행되지 않는 것인지, 아니면 10년이 지나면 소멸시효 법리에 따라 보증금반환채권이 소멸하는지에 대해 살펴본다.

결론적으로 임차인의 보증금반환채권은 소멸시효가 진행되지 않는다. 그 이유에 대해 대법원(2020년 7월9일 선고 2016다244224 판결)은 “임차인이 목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환 채권에 기초한 것으로, 동시이행항변권을 근거로 보증금을 반환받으려는 권리 행사의 모습이 분명하게 표시된 것이다. 임차인의 적극적인 권리 행사의 모습이 계속되는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다면 임차인은 목적물 반환 의무를 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 되며, 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 유지하면서 보증금반환채무만을 면하는 결과로 부당하다”고 판시했는데 ‘형평성’을 이유로 소멸시효가 진행되지 않는다고 한 것이다.

임대차계약이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못한 경우 보증금반환채권의 소멸시효는 진행하지 않는다. 다만 이러한 법리는 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실해 정당한 점유권을 갖지 않는다면 소멸시효가 진행된다.

경기일보 webmaster@kyeonggi.com