서울 아파트 4채 중 1채, 30년 이상 ‘노후 아파트’... “안전진단 없는 재건축 대상”

초기 단계 문턱 낮췄지만
고금리·공사비 올라 사업성 확보 ‘관건’
도시정비법개정안, 야당 동의 얻어야

정부가 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축 절차를 시작할 수 있다고 하면서 노후 아파트를 중심으로 기대감이 커지고 있는 가운데 서울 아파트 4채 중 1채는 준공 30년을 넘긴 것으로 나타났다. 하지만 무엇보다 사업성이 뒷받침돼야 하고, 도시정비법 개정안이 국회를 통과해야 한다는 점에서 여건이 녹록지 않다.

아파트 모습. 2024.1.7/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

14일 부동산R114에 따르면 전국 아파트 1232만가구 중 준공 30년을 넘어선 아파트는 총 262만가구(21.2%)다. 262만 가구 가운데 절반 가까이(47%)가 서울을 포함한 수도권에 몰려 있다. 서울(50만3000가구), 경기(52만2000가구), 인천(19만9000가구) 등이다.

서울 내에서는 ▲노원구(9만6000가구, 59%) ▲도봉구(3만6000가구, 57%)가 30년 넘은 아파트의 비중이 컸고, 이어 ▲강남구(5만5000가구, 39%) ▲양천구(3만4000가구, 37%)가 뒤를 이었다. 경기에선 노후계획도시 특별법이 적용되는 1기 신도시를 제외하면 광명, 안산, 수원, 평택에 준공 30년 이상 아파트가 많았다.

이번에 정부가 발표한 ‘재건축 패스스트랙’이 도입되면 향후 5년 내 전국 아파트의 35%에 해당하는 460만가구가 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있게 된다.

업계에서는 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단이 폐지되면 재건축 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 기대하고 있다. 현재는 예비안전진단을 거쳐 정밀안전진단을 통과해야 하는데, 특히 정밀안전진단은 상당한 시간과 비용을 투자해야 한다는 점에서 진행이 지지부진한 곳들이 많았다.

하지만 안전진단 규제 완화 효과가 제한적일 것이라는 분석도 나온다. 재건축 초기 단계 문턱을 낮춘 것은 분명 의미가 있지만, 최근 공사비 인상과 고금리로 금융비용이 증가한 것을 고려하면 사업성 확보는 쉽지 않은 문제다. 실제 작년 초, 안전진단 규제 완화 후 다수의 재건축 단지들이 안전진단을 통과했지만 이후 속도가 나지 않고 있는 상황이다.

이에 사업성을 높이는 방안이 함께 병행돼야 한다는 의견도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “용적률을 상향해서 사업성을 높이거나 초과이익 환수제에 대한 개선을 통해서 사업이 활성화하도록 해야 한다”고 했다.

정책이 실제 이행될지 여부도 미지수다. 정부가 발표한 ‘재건축 패스스트랙’ 도입을 위해선 도시정비법 개정안이 국회에서 통과돼야 한다. 박상우 국토교통부 장관은 “여야가 재건축에 대해 기본적으로 제도 개선을 하자는 데 합의점이 있는 것이 아닌가”라며 통과를 낙관했지만, 야당은 논평을 통해 “막무가내식 규제 완화”라며 비판했다.

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