같은 오피스텔 건물에 4000만원이나 싼 전세…도대체 무슨 일이? [부동산360]

오피스텔-도시형생활주택 보증보험 가입 기준 달라
도생 임대인들 보증금 낮추고 반전세 전환

[헤럴드경제=박자연 기자]#. 마포구에 위치한 한 오피스텔, 도시형생활주택 복합건물은 2019년 같은 금액으로 분양이 진행됐고, 2020년 같은 금액에 전세 계약을 진행했으나 현재 전세 보증금은 오피스텔이 3000만원 이상 높다. 주택가격 책정 기준이 달라 전세보증보험에서 보장하는 금액에서 차이가 발생했기 때문이다. 이 일대 오피스텔 등을 다수 중개한 한 공인중개사는 “도시형생활주택은 다세대로 분류돼 작년 공시가격에 영향을 받았다”면서 “오피스텔은 시세 대로 전세가 다 나갔는데 도시형생활주택 임대인들은 보험되는 금액까지 전세보증금을 내리고 나머지를 월세로 전환하고 있다”” 설명했다.

같은 건물에 일부 층은 오피스텔로, 이외 층은 도시형생활주택으로 용도가 분류된 건물에서 보증금 차이가 발생하고 있다.

도시형생활주택은 정부가 소형주택 공급을 촉진하기 위해 2009년 도입한 주택 유형이다. 상업지역에 도시형생활주택을 짓는 경우 오피스텔을 넣으면 상업시설 비율 규제를 피할 수 있어 2010년 이후 오피스텔과 도시형생활주택이 한 건물을 쓰는 소형주택이 많이 설립됐다.

다만 오피스텔과 도시형생활주택 가격 산정 기준이 달라 한 건물임에도 전세보증보험 상품 가입 가능 금액이 천차만별로 나타난다. 오피스텔은 준주택으로 분류돼 기준시가에 면적을 곱해 가격을 정하고, 도시형생활주택은 주택법을 따르는 공동주택으로 공시가격 영향을 받는다. 지난해 공동주택 공시가격이 평균적으로 내려 도시형생활주택의 경우 전세보증보험 가입 가능 금액이 떨어지기 시작했다. 일례로 영등포구 한 오피스텔, 도시형생활주택 복합 건물은 도시형생활주택의 경우 3억300만원까지, 오피스텔은 3억9000만원까지 보증보험 가입이 가능하다.

이에 현재 전세보증금이 전세보증보험 상품 가입 가능 금액을 웃도는 도시형생활주택들은 일명 ‘반전세(보증부 월세)’로 전환되고 있다. 다시 말해 임대인들이 보증보험 가입이 가능한 금액까지만 보증금을 받고, 나머지는 월세로 전환하는 상황인 것이다. 서울 시내 한 공인중개사는 “전세사기 사건이 지속적으로 발생하면서 임차인들이 보증보험 가입이 어려우면 계약을 안하겠다고 하니, 임대인 입장에서는 보증금을 낮출 수밖에 없다”고 말했다.

13일 서울시부동산정보광장에 따르면 지난해 서울시에서 도시형생활주택 갱신계약이 가장 많았던강서구(109건)의 경우 25건이 전세에서 반전세로 갱신계약이 이뤄졌다. 화곡동에 위치한 한 도시형생활주택은 기존 2억400원에 맺었던 전세 계약을 보증금 1억9000만원, 월세 5만원으로 바꿨다. 가양동에 위치한 또다른 도시형생활주택 역시 기존 8500만원에 체결했던 전세계약을 보증금 8000만원에 월세 10만원으로 전환했다.

이같은 상황에 오피스텔과 도시형생활주택 간 보증금 차이는 수천만원까지 벌어졌다. 마포구 공덕동에 위치한 한 오피스텔, 도시형생활주택 복합건물은 지난 3월 오피스텔과 도시형생활주택 계약이 거의 동시에 이뤄졌는데 보증금 차이가 4000만원이 났다. 오피스텔은 1억4000만원에 계약된 반면 도시형생활주택은 보증금 1억원에 월세 10만원으로 계약이 진행됐다.

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