“여보 집 주인 믿고 이사해도 될까?”…임차권 등기 필요한 이유

작년 임차권 등기 명령 5만2322건…전년比 269%↑

[사진 제공 = 연합뉴스]

“전세기간이 끝나 가는데도 신규 세입자가 없는 상황입니다. 그러자 집주인은 당장 돈이 없으니 추후 신규 세입자가 들어오면 돈을 돌려주겠다며 이사부터 하라고 합니다. 이대로 집주인을 믿고 이사해도 되는지 제가 할 수 있는 법적 조치는 없는지 걱정이 큽니다.”

최근 전세금 피해 사례 중 전세금 반환을 볼모로 집주인이 세입자의 임차권 등기 신청을 회유하는 경우가 적지 않다. 전문가들은 세입자가 집주인의 말만 믿고 그냥 이사했다간 낭패를 볼 수 있다고 경고한다.

부동산 전문기업 빌사부에 따르면 지난해 전국 임차권 등기 명령은 5만2322건으로 전년(1만4175건)보다 3만8147건(269%) 늘었다. 임차권 등기 명령은 전·월세 계약 만료 시점에서 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 신청해 법원이 내린다.

최근 부동산 전문 엄정숙 변호사는 한 유튜브 채널에 출연해 “임차권 등기는 세입자의 전세금 피해를 줄여주는 법적인 안전장치임에도 세입자 가운데 아직 존재 자체를 모르는 경우도 많다”고 말했다.

그러면서 “만약 주택 임대차에서 임차권 등기 제도를 숙지하지 않는다면 추후 전세금 분쟁 시 제대로 대응하지 못해 피해가 가중될 수 있다”고 경고했다.

임차권 등기 신청을 하는 궁극적인 목표이자 가장 대표적인 장점은 세입자가 다른 주택으로 이사하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다는 점이 손꼽힌다.

가령 세입자가 이사할 때 가장 먼저 활용하는 법적 제도는 전입신고와 확정일자를 받는 일이다. 이는 세입자로서 법적인 보호를 받기 위함으로 혹여나 집주인의 채무에 문제가 발생하더라도 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다.

하지만 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사할 곳에 전입신고와 확정일자를 받는다면 이야기는 달라진다.

엄 변호사는 “만약 전세금 반환에 문제가 있는 주택에서 다른 곳으로 세입자가 그냥 이사한다면 전세금 채권이 후순위로 밀리게 되기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있다”며 “반면 임차권 등기가 완료된 후 이사한다면 기존 주택에 문제가 생기더라도 선순위 세입자로서 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다”고 설명했다.

임차권 등기가 갖는 두 번째 장점은 집주인에게 전세금 지연 이자를 청구할 수 있다는 점이다.

전세금 지연 이자란 임차권 등기가 완료된 날로부터 집주인이 전세금을 반환하는 날까지의 기간을 계산해 청구하는 이자를 말한다.

임차권 등기의 세 번째 장점은 임차권 등기가 완료된 후 이사한 세입자는 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 유지되지만, 월세나 관리비 납부 의무는 사라진다는 점이다.

현실에서는 종종 세입자가 임차권 등기를 걸어놨으니 관리비라도 내야 한다고 주장하는 집주인의 사례가 있다. 하지만 이는 법률적으로 근거가 없는 주장이기 때문에 세입자가 월세나 관리비 등을 내지 않아도 된다.