유사매매사례가액으로의 과세 어디까지 가능할까[도와줘요 부동산세금]

■황범석 세무회계 필승 대표세무사

[서울경제]

최근 세무서의 재산세과로부터 동일한 쟁점으로 인해 연락을 받고 추가 과세되는 사례가 발생하고 있다. 과연 어떠한 사유로 인해 그런 것인지 알아보자.

상속재산 또는 증여재산의 평가는 평가기준일(상속일 또는 증여일)의 시가에 따른다. 이때 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다.

우리가 커피 전문점에서 사는 커피나 문구점에서 파는 공산품의 경우 가격표 내지는 정가가 정해져 있기 때문에 해당 제품의 시가를 확인하기 편하지만, 상가나 주택의 경우 공산품처럼 가격표가 정해져 있지 않기 때문에 시가라는 것이 존재하기 힘들다. 그러므로 세법에서는 위와 같이 시가 인정 금액이라는 개념을 따로 두고 있다.

예를 들어 증여를 원인으로 1월 1일 부동산을 증여 받은 경우 증여 당일인 1월 1일 해당 부동산의 시가를 모를 수 있으나 바로 다음 날인 1월 2일(증여받고 단기간 내)에 해당 부동산을 10억원에 특수관계 없는 제3자에게 매각하였다면, 1월 1일 증여 당시에 해당 부동산의 가격이 사실 10억원이었다고 추정할 수 있을 것이다. 이러한 개념을 세법적으로 확장한 것이 시가로 인정되는 금액이다.

세법은 시가로 인정되는 금액을 상속개시일 또는 증여일 기준(이하 “평가기준일”이라 한다) 일정기간 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 발생하는 다음의 가액을 말한다.

(1)해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 말하는 매매사례가액, (2)감정평가사에 의해 일정한 시점에 감정평가된 물건의 가격 또는 임료인 감정평가금액, (3)특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 수용가액, (4)국세징수법에 의해 압류 재산을 가격으로 매기거나 형사소송법에 따른 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 공매가액 등을 시가로 인정되는 금액으로 본다.

다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 “상속세과세표준 신고기한부터 9개월” 및 “증여세과세표준 신고기한부터 6개월”의 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 “가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 있는 경우”에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정되는 금액으로 볼 수 있다(평가기간 예외 규정).

그런데 시가로 인정되는 금액마저 없는 경우에는 어떻게 할까？ 기본적으로는 기준시가를 상속 및 증여재산가액으로 본다. 다만, 유사매매사례가액이 있는 경우에는 이를 우선적으로 적용하여 시가로 본다. 유사매매사례가액을 간단히 설명하면 일정 기간동안 평가대상 자산과 유사한 자산의 매매가 있는 경우 해당 매매가액을 시가로 보아 평가대상 자산의 시가를 평가하는 것이다.

━

유사매매사례가액으로 인정받기 위한 요건

유사매매사례가액으로 인정받기 위해서는 위해서는 다음의 요건이 필요하다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

라. 평가기준일 전 6개원부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액이 있을 것

위의 내용 중 평가기간만 따로 정리할 경우 아래와 같다.

그런데 유사매매사례가액이 국세청의 해석으로 인해 이슈가 되고 있다.

쟁점은 다음과 같다. “유사매매사례가액에 대해 평가기간 예외 규정(재산평가심의위원회)을 적용할 수 있는지 여부”다.

위의 해석에 따를 경우 과세관청은 평가기간 외에 발생한 유사한 자산의 매매가액에 대해서 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있고, 그에 따른 과세 역시 가능하다.

그리고 실제 과세관청은 유사매매사례가액 적용 시 평가기간 예외 규정을 적용하여 납세자에게 과세를 고 납세자는 이에 대해 불복헸다. 그리고 심판원은 아래와 같이 결정했다.

결론부터 이야기하면 기각 결정, 즉 납세자 패이다. 조세심판원은 결국 유사매매사례가액에 대해서도 평가기간의 예외규정을 적용할 수 있다고 결정하여 과세의 폭을 넓히는 것을 인정하였다. 그리고 이후에도 이와 유사한 결정(조심2022서1792, 2022.7.22., 조심2023서7464, 2023.11.1., 조심2023서6981, 2023.11.9. 외 다수)을 지속적으로 생성하고 있다.

다만 위의 심판원 결정에 대해 한 가지 아쉬운 것은 조세법의 해석은 조세법률주의 요청에 따라 문언대로 엄격하게 해석하여야 하고 함부로 확장해석을 하거나 유추해석을 하여서는 안된다. 이러한 조세법률주의가 지켜지지 않을 경우 납세자의 예측가능성은 무너지고 그에 따라 선의의 납세자가 국가로부터 재산권을 침탈당하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

분명 상속세및증여세법 시행령 제49조 제4항은 유사매매사례가액을 규정하여 놓고 동일 항에 “상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다.”라고 적시하고 있다. 그럼에도 불구하고 이러한 유사매매사례가액에 대해 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항에 규정되어 있는 평가기간 예외 규정을 적용하여 납세자에게 과세하는 것은 세법에 대한 납세자의 예측가능성을 무너뜨리는 행위가 될 수 있다.

납세자 입장에서는 평가기간 예외 규정에 따라 재산평가심의위원회 결의를 거친 유사매매사례가액으로 인해 과세가 되는 경우 우선적으로 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 있었음에 대해 적극 주장하는 한편, 관계법령의 체계로 보아 유사매매사례가액에 대해 평가기간의 예외 규정을 적용하는 것은 납세자의 예측가능성을 크게 훼손하는 것임을 적극 주장해야 할 것이다.

황범석 세무회계 필승 대표세무사

※[도와줘요 부동산세금]은 세무 전문가들이 부동산과 관련한 세금 이슈를 다루는 코너입니다. 이메일 문의(diver@sedaily.com)를 주시면 다수의 질문이 나오는 사례 중에 채택해 전문가들의 답변을 소개해드리겠습니다.

/변수연 기자 diver@sedaily.com 변수연 기자 diver@sedaily.com