청담동 건물주 김원장님은 어쩌다 ‘빌딩 푸어’가 됐나? (1) [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]

이번에 소개할 프로젝트는 서초구에 거주하시는 전문직 종사자 김원장님에 대한 사례입니다.

김원장님은 2022년 6월 부동산업자의 소개를 받아 강남구 청담동 소재 빌딩을 233억원에 매입했습니다. 구입 당시 투자목적과 목표는 ‘신축’을 통해 건물 가치를 끌어올려 처분수익을 극대화하는 것이었습니다. ‘밸류업’ 투자를 염두에 두신 거죠.

그러나 1년이라는 시간이 지나고 2년을 향해 가고 있는 현재까지도 그 어떤 행위도 하지 못한 채 매월 부담하고 있는 대출 원금과 이자만 1억원이 넘습니다.

Check Point 1. 김원장님이 투자한 자기자본은 적정했나?

일반적으로 부동산처럼 고가의 실물자산을 구입할 때에는 전액 현금으로 지불하기 보다 금융권 대출을 활용하는 투자계획을 세웁니다.
물론 투자자의 자기자본 보유량이나 투자성향에 따라 다르기는 하지만 투자수익을 극대화하기 위해 자기자본(Equity)을 최소화하고 금융대출을 최대화하는 레버리지 투자방식을 흔히 볼 수 있습니다.
특히 2020년~2021년처럼 기준금리가 0.5% 수준에 불과할 정도로 저금리 시장환경에서는 유효한 전략일 수 있습니다.

하지만 최근처럼 고금리 시장상황에서는 자칫 빌딩 푸어(Building Poor)로 전락할 수도 있습니다. 투자한 건물에서 임대료 수익을 거두기는 커녕 매달 월세보다 더 많은 대출이자만 꼬박꼬박 납부해야 하는 상황에 직면할 수도 있는 거죠.

김원장님의 경우 총 매매금액 233억원 중, 약 200억원을 OO은행에서 대출 받았고, 기존 건물 임차인의 보증금 4억300만원과 취득세 10억7,180만원을 포함하면, 순수 자기자본은 약 39억6,880만원이 들어갔습니다.

그러나 건물에서 발생하는 임대료는 매월 2,300만원인 반면, 매달 납부해야 하는 대출이자는 약 9,167만원 이상 지출되다 보니, 매월 마이너스 6,867만원 이상의 손실을 보며 1년 이상 끌어오고 있습니다.

게다가 대출원금에 대한 이자만 9,167만원이고 원금까지 함께 갚아 나가는 원리금균등분할상환방식으로 약정했기 때문에, 실제로는 매달 1억원이 넘는 ‘원금과 이자’를 납부하고 있는 상황입니다.

이렇게 안타까운 상황에 이르게 된 데는 우선 김원장님이 투자했을 당시 건물에서 발생하는 임대료 대비 대출을 과도하게 받았다는 점을 꼽지 않을 수 없습니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 요즘처럼 고금리 시기에는 자기자본비율을 좀더 높이고, 금융권 대출을 줄이는 전략으로 가야, 빌딩푸어(Building Poor)로 전락하지 않을 수 있습니다.

Check Point 2. ‘신축’이 투자목적이라면 ‘명도’ 확인이 선행되어야

상업용 부동산 투자를 할 때, 가장 민감한 부분이 바로 임차인의 생존권과 VS 임대인의 재산권이 충돌하는 문제가 발생하면 이를 어떻게 합리적으로 극복하느냐 하는 문제입니다.
자칫, 법률적인 잣대로만 보고 ‘법률소송’이라는 프레임으로 임차인들에게 다가가게 되면 ‘대립의 각’이 세워져 돌이킬 수 없는 긴 싸움이 시작될 수 있습니다.

반대로 너무 호의적인 잣대의 프레임으로만 다가가게 되면, 임차인께서 요구하는 생존권이라는 명목에 지급해야 할 돈은 기하급수적으로 늘어나가게 될 것입니다.

따라서, 그 중간선을 적절하게 유지하면서도, 임대인과 임차인 상호간에 (1) 시간적 (2) 경제적 (3) 육체적 피로감을 최소화시키는 것이 가장 합리적인 해결책이라 판단됩니다.

(실제 임차인과 해지합의서를 작성한 내용 중 일부, 제공 : 밸류업이노베이션)

즉, 신축을 목적으로 투자하기 위해서는 반드시 임차인과의 관계가 정리된다는 전제가 갖춰져야 하고, 어느정도 관계가 해소된 상태에서 명도에 대한 합의를 보는 것입니다.

명도가 완료가 되지 않은 상태에서 투자를 하게 되면, 투자자의 재산권이 장기간 묶여 버릴 수 있기 때문에 유의해야 합니다.

그렇다면, 김원장님께서 투자 시에 어떠한 것들을 놓쳤는지 좀더 구체적으로 알아볼까요?

– 2편에서 계속 –

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터