[차호중의 재테크 칼럼]PF와 관련된 스토리(Story) 이해

아파트(Apt) 건설과 관련된 과정은 땅인 부지를 매수하는 것부터 시작된다. 부동산 시행사는 아파트 관련 부지를 매수하여 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후 공사비용을 마련하고 분양을 한 후 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행한다. 시행사가 돈을 벌려면 부지를 싸게 사고 공사비와 이자를 적게 지불한 뒤 비싼 분양가에 입주가 이루어져야 한다.

시행사 입장에서 처음으로 큰 자금이 들어가는 단계는 대지를 보유하고 있는 지주들로부터 부지를 매수하는 단계다. 시행사는 지주들에게 계약금을 주고 부지를 사들이거나 적당한 가격에 시행사로 부지를 매각하겠다는 지주들의 약정서를 모으기 시작한다. 매매계약서나 약정서가 90%이상 모이면 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청한다. 이런 대출을 본 PF로 가기 위한 다리(Bridge)가 되는 대출이 된다는 의미로 ‘브리지론(Bridge Loan)’이라고 부른다.

아직 시행사에 대지 소유권이 완전히 넘어온 상황이 아니기도 하고, 은행권과 같이 안전한 회사들은 ‘브리지론(Bridge Loan)’에 참여하지 않기에, 소위 제 2금융권이라고 불리는 캐피털(Capital)사, 상호저축은행, 증권사들이 높은 금리와 수수료를 받고 브리지론을 해 주는 것이 관행이다. 아파트를 건축할 대지를 담보로 하기 때문에 보통은 순위상 1순위에 있는 선순위 브리지론은 그나마 안전한 축에 속한다. 담보로 잡은 대지를 매각하면 대출금 회수가 가능하기 때문이다.

브리지론을 받아 지주에게 잔금을 치루어 대지를 완전히 넘겨받았고, 인허가와 시공 건설사도 선정되어, 이제 자금만 있으면 아파트를 시공할 수 있는 여건이 조성되면 시공사는 본PF를 신청하게 된다. 브리지론은 대지 가격이지만 본PF는 아파트(Apt)를 시공하는 건설비가 포함되기에 대출규모가 상당히 커지게 되는 구조다. 이때 본PF와 관련해 이자뿐 아니라 수수료까지 높아지게 되면 참여했던 금융기관들은 분양성공 가능성을 두고 고민을 하게 된다.

분양성공 가능성이 어느 정도 보이게 되면 마진(Margin)이 적고 이자가 비싸더라도 버틸 수 있는 여건이 조성되지만 굴지의 입지를 자랑하는 브랜드(Brand) 아파트도 미분양되는 상황이 되면 시공사가 포기하는 사태에 이르기도 한다. 시공사가 포기한 사업장은 시행사도 전액 상환을 하기 어려운 상황이 되어 부도위험이 있어 공매처리 되는 경우도 가끔 있다.

보통은 총분양가 1조 원짜리 부동산 PF의 경우 대지가격 2000억, 공사비 등 건설 비용 5000억, 분양대금으로 대출금을 상환 받을 때까지 대출이자 1000억, 인허가 비용 및 분양촉진비용 등 제반기타 비용이 1000억, 시행사 마진(Margin) 1000억 정도로 구성되는 경우가 일반적이다. 시행사는 대지를 매수하는 초기부터 이래저래 고생을 많이 하지만 부동산PF가 잘 진행되고, 분양이 마무리 되면 자기 돈 30~50억을 넣어서 1000억 정도를 가져가는 장사를 하는 셈이다.

특히 분양이 초기에 완판 되어 분양촉진비용이 들어갈 필요가 없는 경우에는 시행사는 50 억 정도만 넣어서 2000억까지도 가져가는 대박수익도 가능한 구조다. 반면 시장환경이 시중금리가 올라서 부동산PF의 대출이자가 4%에서 10%까지 올랐다고 하더라도, 대출이자가 올랐다고 분양가를 중간에 올릴 수가 없는 구조이기에 분양으로 들어오는 분양대금 규모가 1조에는 변화가 없다.

이런 경우 대출이자가 급하게 올라 1000억에서 2500억으로 늘어나게 되면 시행사의 입장에서는 1000억의 마진(Margin)을 챙기는 것이 아니라 500억의 적자를 보게 된다. 시행사에 이익이 발생하지 않는 상황이 예상되면 금융회사들은 부동산PF에 참여를 하지 않게 된다. 시행사의 적극적인 협조가 부동산PF를 진행하는 중요한 포인트(Point)인데, 만약 시행사 적자가 예상되면 이런저런 핑계를 대서 조금이라도 손실을 줄이려는 움직임을 보이게 되기 때문이다.

금융회사들이 참여하지 않아서 부동산 본PF가 진행되지 않으면, 브리지론이 문제가 되기 시작한다. 브리지론은 보통 3개월에서 6개월이고, 길어야 1년짜리 고금리 대출이기 때문이다. 브리지론의 담보라 볼 수 있는 것은 대지 정도인데 인허가 비용과 부동산PF 가기까지의 금융비용 등이 추가로 지출된 상황이기에 대지 담보만으로 금융기관이 빌려준 자금을 모두 회수할 수 없게 되는 것이 일반적이다.

이러한 상황에서 부동산 본PF가 진행이 되지 않고 시간을 끌게 되는 상황이 되면 그나마 자금적인 여력이 있는 시행사는 자기 돈으로 버틸 수 있겠지만, 그렇지 않고 자금적인 압박을 느끼는 시행사는 브리지론 이자를 낼 여력이 없어서 무너지게 된다. 브리지론은 본PF대출이 일어나야 그 대출금으로 상환받는 구조인데, 미분양 가능성이 높다고 보는 시장분위기가 팽배해 본PF가 제대로 일어나지 못하게 되면 브리지론의 상환 자체가 곤란해지게 되는 것이다.

이렇게 되면 브리지론을 대출해 준 증권사, 저축은행, 여신전문기관 등 제2금융회사들이 당연히 위험에 처한다. 특히 증권사들은 브리지론을 3~6개월짜리 자산유동화 기업어음(ABCP)으로 조달해서 시행사에 대출해 준 경우가 대부분인데, 3~6개월마다 만기가 돌아오는 구조라 벌써부터 걱정이다. 증권사들이 대출해준 부동산PF의 연체율이 급상승하고 있는 것이 목격되고 있어 급한 마음에 자회사 매각, 회사채 발행, 희망퇴직 등으로 자금을 마련하고자 하는 움직임이 나타나고 있다.

‘기업’에 대한 정의는 상법에 따른 회사와 그 밖에 영리활동을 하는 자다. 이 중 ‘부실징후기업’이란 주채권은행이 신용위험평가를 통하여 ‘통상적인 자금차입 외에 외부로부터 추가적인 자금유입이 없이는 금융채권자에 대한 차입금 상환 등 정상적인 채무이행이 어려운 상태’에 있다고 인정한 기업이다. 최근에 부동산PF 관련하여 부실징후를 보이는 기업들이 속출하고 있다. 그 중 대표적인 기업이 바로 ‘태영건설’이다.

부실기업에 대한 처리는 사적처리로는 회생가능성이 있을 경우 행해지는 기업구조조정 촉진법에 의한 ‘워크아웃’이다. 이는 채권은행협의회 협약에 따른다. ‘워크아웃(Workout)’은 기업과 채권단이 자율적으로 협의해서 채무조정과 구조조정을 하는 제도다. 기업이 금융기관에 대한 채무를 상환할 수 없게 되었을 때 금융기관 채권협의회의와 협의를 통해 채무의 일부 탕감, 상환기간 연장, 신규자금 지원 등을 받게 된다. 워크아웃은 기업이 영업활동을 계속할 수 있도록 하기 때문에 기업의 입장에서는 경영권을 유지할 수 있다는 장점이 있다.

‘기업구조조정 촉진법’은 2001년 외환위기 이후 부실기업의 경영정상화를 지원하기 위해 제정된 법률이다. 이 법은 기업이 경영정상화를 위해 채무조정과 구조조정이 가능하도록 지원하는 것을 목적으로 한다. 기업이 채권단의 75% 이상 동의를 얻어 경영정상화 계획을 수립하고, 이를 금융감독위원회에서 승인받으면 워크아웃 절차가 개시된다.

채권단의 75% 이상의 동의를 얻어야 한다는 요건이 있어, 채권단의 협조가 필수적이다. 기업의 경영권을 유지할 수 있다는 장점이 있기는 하지만, 경영권을 유지하기 위해서 때론 채권단의 요구를 수용해야 되는 경우도 있다. 채무조정과 구조조정이 기업의 정상화에 충분하지 않는 경우도 종종 있다.

반면 회생 가능성이 있을 때 행해지는 법적처리 방안으로 과거 ‘법정관리’라 불리는 ‘기업회생절차’가 있다. ‘법정관리’는 법인이 관리인을 선임해 기업의 채무조정과 구조조정을 하는 제도다. 기업이 채무를 상환할 수 없게 되었을 때, 법원에 법정관리 신청을 하면 법원은 해당 기업이 계속기업 가치와 청산가치를 비교해서 회생가능성을 판단한다. 회생가능성이 있다고 판단되면 법정관리절차가 개시되며, 관리인은 채권단과 협의하여 채무조정안을 마련한다.

법정관리의 법정근거는 ‘채무자 회생 및 파산에 대한 법률(통합도산법)’이다. 통합도산법은 2006년 3월 2일 개정된 회사정리법을 통합하여 제정한 법률로, 채무자의 회생과 파산을 위한 절차를 규정하고 있다. 법정관리의 주요목적은 기업의 경영정상화를 도모하고, 채권자와 채무자의 이익을 조정하는 것이다. 법정관리는 채권단의 동의를 얻지 않아도 채무조정이 가능하고, 강제집행을 중지할 수 있는 등 채권자와 채무자의 이해관계를 조정하기 위해 다양한 수단을 제공한다. 법정관리는 채무조정과 구조조정에 있어 ‘워크아웃(Workout)’보다 강제적으로 이루어지는 측면이 있다.