부동산 PF로 난리났는데...여의도 빌딩 담은 ‘한화 리츠’는 잘 나가네

채온 한화자산운용 리츠사업본부장 인터뷰
“부동산 자금조달 시장 양극화 심화”
“물류센터 등 극심한 자금난...반면 오피스로 돈 몰려”
“한화리츠 배당수익률 6% 후반대, 스폰서리츠 중 주가도 가장 높아”
“여의도 한화손보 빌딩 가치 꾸준히 상승..면적 87% 그룹 계열사 사용”

채온 한화자산운용 리츠사업본부장. <사진=김호영 기자>

태영건설발 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기가 불거진 가운데, 공모가보다 높은 주가로 우상향 곡선을 그리는 리츠가 있다. 여의도 한화손해보험빌딩, 한화생명 노원사옥 등 국내 우량 오피스 자산을 담아 지난해 초 상장한 한화 리츠다.

한화리츠는 한화자산운용이 출범한 한화그룹 스폰서리츠로 최근 지난해 11월말 진행한 1200억원을 차입하며 리파이낸싱에 성공했다. 금융권의 러브콜이 이어지며 오버펀딩을 기록하기도 했다.

12일 채온 한화자산운용 리츠본부장은 매일경제 인터뷰에서 “현재 자금조달 시장은 심각한 양극화 성향을 보여주고 있다”고 진단했다. 채 본부장은 “공사비 상승 및 공급 과잉에 따른 사업성 저하로 PF대출 및 브릿지론의 경우 다수사업장이 EOD(기한이익상실)에 직면해 있는 것으로 알려져 있다.

특히 ‘물류센터’, ‘쇼핑몰’, ‘공동주택’ 등 자산은 극심한 자금난을 겪고 있는 것이 사실”이라고 설명했다.

코로나를 거치며 경기위축과 원자재 가격 상승 등을 이유로 서울3대 권역에 대한 오피스 공급이 평년 수준을 밑돌았는데, 한국의 오피스 공실률은 낮아 오피스와 데이터센터 등 실물 자산으로 자금이 몰리고 있다는 것이다.

채 본부장은 “오피스와 데이터센터 등은 수요가 공급을 초과하고 낮은 공실률을 보인다. 한국의 오피스 공실률 수준은 글로벌 기준으로도 최저 수준이라 임대료도 지속 상승한다”며 “당분간 실물 오피스 투자에 대한 쏠림 현상은 지속될 것으로 보인다”고 밝혔다.

지난해 3월 상장한 한화리츠는 한화그룹의 주요 금융사인 한화생명이 지분의 46%를 소유하고 있는 스폰서 리츠다. △여의도 한화손해보험빌딩 △한화생명 노원사옥 △한화생명 평촌사옥 △한화생명 부천사옥 △한화생명 구리사옥 등 한화그룹의 금융계열사 본점 혹은 주요 사옥을 운용 자산으로 보유하고 있다.

채 본부장은 “현재 한화 리츠의 주주를 위한 목표 배당수익률은 6% 후반대로 현재까지 무리없이 진행 중”이라며 “전체 23개 상장리츠 중 대기업이 임차하고 주요주주로 참여하고 있는 스폰서 리츠는 총 4개사인데, 이중 한화 리츠의 평균주가가 제일 높게 형성돼 있다. 수익성과 안정성 모두 보유한 리츠”라고 강조했다.

실제로 상장 후 4월 최고가인 5450원을 터치한 이후 현재도 5000원대 주가를 유지하고 있다.

한화리츠 전체 자산가치의 70%를 차지하는 주요 자산은 현재 한화증권과 한화손해보험이 본사로 사용중인 여의도 사옥이다.

채 본부장은 “여의도 사옥은 87%의 면적을 그룹 계열사가 사용하고 있어 높은 임대 안정성을 확보 중”이라며 “여의도 환승센터와 여의도역 초역세권에 있고, 여의도 공원을 접하고 있어 권역 내 프라임 오피스 중 최고의 인프라 환경을 갖추고 있다”고 설명했다.

채 본부장은 오피스 자산의 가치는 부동산 경기 하락에도 현상 유지하거나 상승할 것으로 내다봤다.

그는 “오피스에 한정해 얘기하자면, 자산 가격은 지속 상승하고 있고, 평당 매각가는 꾸준히 최고치를 경신하고 있다”며 “공급 단가와 관련해서도 현재 원자재와 인건비 상승으로 오피스 신축 비용이 실물자산 매입가 수준으로 상승 중인데, 신축 오피스가 공급돼도 실물 매입가격은 동반 상승할 것”이라고 관측했다.

한화리츠는 수익성과 안정성을 지속적으로 유지하기 위해 자산을 매각한 한화생명, 한화손해보험 등 주요 임차인과 5~7년간 중도해지 불가 임대차약을 체결했다. 매년 소비자물가지수에 연동해 임대료를 늘리고 있기도 하다.

채 본부장은 “한화리츠는 한화그룹의 안정적 지분 투자를 통한 구조적 안정성과 함께 임대차의 지속적 수익성을 바탕으로 주주들의 배당을 확보하고 있다”고 말했다.

리츠 설립 당시 한화생명 서초사옥, 여의도 63스퀘어 및 한화손해보험 서소문·신설동 사옥에 대한 우선매수협상권도 보유했다.

그는 “한화생명 및 한화손해보험과 오피스 보유자산에 대한 우선매수협상합의서를 리츠 설립 당시 작성했다”며 “이밖에도 한화그룹의 기타 금융계열사 및 제조계열사 등과도 협의를 통해 우량 자산 편입을 계획 중”이라고 밝혔다.