[팀장 칼럼] 부동산 PF 사태, 답은 건설사 내부에 있다

태영건설 워크아웃이 진통 끝에 통과됐다. 그 덕분에(?) 건설사들은 새해 벽두부터 예습 아닌 예습을 했다. 자기 뼈를 깎으라며 질책하는 정부, 의심의 눈초리를 끝까지 거두지 않는 채권단과의 줄다리기에서 건설사의 시선은 태영그룹의 행보에 쏠렸다.

자구안의 내용과 강도, 이행 방식 등 일련의 과정이 다른 건설사들에게 선례가 될 수밖에 없다는 점에서다. 지난해 8월 기준으로 건설업계 전체의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무는 22조8000억원이다. 태영그룹 워크아웃이 그저 ‘남의 일’만은 아닌 셈이다.

이미호

통상 은행이 건설사에 대출을 해주려면 땅(토지)나 집(건물) 등 담보가 있어야 한다. 그런데 담보 없이 새 집을 지으려고 한다면? 건설사는 당장 공사비가 필요하다. 바로 이럴 때 받는 대출이 PF대출이다. 즉 미래 시점에 건물 혹은 아파트를 짓겠다는 프로젝트 계획 그 자체를 보고 돈을 빌려주는 것이다. 심지어 땅이 없어도 돈을 빌려준다. 본(本) PF 실행 전 잠시 돈을 빌리는 ‘브릿지 대출’이다.

하지만 은행이 돈을 그냥 빌려줄리 없다. 시공사더러 보증을 서라고 한다. 만약 돈을 못 갚으면 시공사가 대신 갚아야 하는데 이를 채무보증이라고 한다. 태영건설을 유동성 위기로 몰고 간 PF 보증 채무는 9조1000억원에 달한다.

문제는 채권단(채권금융기관)이 빚을 일부 탕감하고 대출 만기를 연장하는데 자금이 든다는 것이다. 채권단 수장은 국책은행인 산업은행이다. 결국 국민 혈세가 투입될 수밖에 없다. PF 정상화 작업을 맡은 공기업도 부담스럽긴 마찬가지다. 태영건설의 부실한 PF 사업장은 LH가 매입해 직접 시행하거나 다른 건설사에 매각해야 한다. 주택도시보증공사(HUG)는 태영건설 하청업체에 대출 만기 연장과 금리 감면을 제공하는 등 직간접적으로 지원한다.

건설사 PF사태가 불거질 때마다 공적자금 투입 논란이 거세지는 이유다. 태영그룹은 사기업이다. 기업이 경영활동을 통해 수익을 창출하고, 반대로 수익이 악화해 설사 망하게 된다 하더라도 자체 해결해야 한다. 하지만 건설업은 경기에 민감하고 한국경제에 미치는 파급효과가 크다. 건설업 관련 종사 인력만 144만8317명에 달한다. 총선 전까지 어떻게든 경기를 진작해야 하는 정부 입장에선 반드시 막아야 하는 과제다.

그렇다면 PF부실을 막기 위해 건설사는 자체적으로 어떤 노력을 해야 할까. 무엇보다 PF 사업 여부를 결정할 때 사업성과 리스크를 판단하는 ‘검증 기준’을 높이는 것이 필요하다. 한 건설사 사장은 신년사에서 “리스크를 계량화해서 감당할 수 있는지 여부를 수시로 확인해야 한다”고 했다.

PF 사업은 경기가 좋을때는 향후 수익이 확실하다는 점에서 문제가 되지 않는다. 반면 경기가 침체되면 손실이 걷잡을 수 없이 커진다. 대형 건설사 내에 사업성 여부를 판단하는 수주심의위원회가 있지만, 어떤 툴(tool)을 가지고 얼마나 꼼꼼히 리스크 등을 따져보는지 알 수 없다. 자금력이 적은 중소형 건설사는 더욱 말할 것도 없을 것이다.

선제적으로 포기하는 것도 한 방법이다. 1년 전 레고랜드 사태 당시, 대우건설은 울산 동구의 한 주상복합 사업장을 포기했다. 지급보증 규모와 사업성을 재검토한 뒤 PF 리스크가 높다고 판단해 발을 뺐다. 물론 440억원을 자체 상환해야 했지만, 지금까지 끌고 왔다면 손실 규모는 막대한 수준까지 커졌을 것이다. PF 부실 문제의 해결 방법은 어쩌면 건설사 내부에 있는지도 모르겠다.

[이미호 부동산팀장]

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