[기자수첩] 안전진단 돌부리 뽑았지만, 재건축 심폐소생엔 역부족

서울 노원구 상계주공5단지는 안전진단을 통과했지만, 재건축 사업 진행에 어려움을 겪고 있다. 집값이 5억원인데 재건축 분담금이 5억원에 달할 것으로 예상됐기 때문이다. 개별 단지별로 속사정은 다르겠지만 안전진단을 통과해도 재건축이 쉽게 되는 것은 아니다.

정부는 1·10 대책을 통해 재건축 패러다임의 대전환을 예고했다. 30년을 넘긴 아파트는 안전진단을 통과하지 않아도 재건축 절차에 돌입할 수 있게 된다. 소유주들은 일단 환호하는 분위기다. 안전진단은 그동안 재건축의 첫 관문으로 사업 추진을 어렵게 하는 걸림돌이었는데, 돌부리가 뽑혔기 때문이다.

이제 재건축을 추진하는 단지는 사업 진행 막바지 단계인 사업시행인가 전까지만 안전진단을 통과하면 된다. 이때 적용하는 안전진단 기준도 대폭 완화한다. 주차 대수가 가구 수에 비해 모자라거나, 녹물이 나올 정도로 배관이 노후하거나, 층간소음이 심한 단지들의 경우 대체로 안전진단을 통과할 전망이다. 사실상 노후 아파트 단지 대부분이 겪는 문제들로 안전진단을 ‘프리패스’ 시키겠다는 셈이다.

안전진단을 사실상 폐지하면서 사업성이 있는 단지의 경우 재건축 기간이 최대 6년 단축될 전망이다. 2027년까지 75만가구가 재건축에 착수할 수 있게 된다. 수도권에서만 55만가구가 재건축에 시동을 건다.

서울 아파트는 공급 부족에 시달리고 있다. 주택산업연구원은 전국 수급지수가 지난해 85.4에서 올해 80.7로 떨어질 것으로 전망했다. 이 지수가 100을 넘으면 초과 공급이고, 100 미만이면 공급 부족을 의미한다. 서울의 올해 수급지수는 56.7에 불과하다. 공급 부족은 집값 급등으로 이어질 수 있다. 정부의 공급 활성화 정책이 반가운 이유다.

그러나 재건축 첫 단추인 안전진단을 통과해도 넘어야 할 산은 첩첩산중이다. 부동산 전문가들은 용적률 규제 완화로 사업성이 개선돼야 재건축에 속도가 붙을 수 있다고 입을 모은다. 부동산 거래 플랫폼 다윈중개에 따르면 서울에서 지어진 지 30년이 넘은 아파트 중 용적률 180%를 넘긴 단지는 401곳(63.1%)으로 집계됐다. 통상 업계에서는 용적률이 180% 이하여야 사업성이 확보된다고 판단한다. 1기 신도시 재건축은 용적률을 500%까지 높일 수 있는 만큼 서울 재건축 용적률 규제도 풀어줄 필요가 있다.

임대주택 등 기부채납 부담을 덜어주는 것도 사업성을 높이는 방안이다. 앞서 언급한 상계주공5단지의 경우도 840가구가 최고 35층 996가구로 지어지는데, 재건축 이후 공공임대 물량이 156가구에 달해 일반분양 물량이 거의 없다. 일반 분양으로 공사비를 충당하는 단지들이 대부분인 만큼 임대주택 물량을 줄여야 재건축 사업성이 확보된다. 재건축 초과이익환수제 부담 등 재건축 장벽도 여전하다.

윤석열 대통령은 지난 10일 ‘민생 토론회’에서 “재개발·재건축에 관한 규제를 아주 확 풀어버리겠다”고 약속했다. 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 재건축 사업의 마중물 역할을 할 안전진단 완화는 반길 일이다. 그러나 시장 반응이 여전히 시원찮다면 사업을 꽉 틀어막는 다른 요소들에 대한 규제 완화도 검토할 필요가 있다. 결과가 분명하게 나올 수 있는 보다 실질적인 부동산 정책이 추가로 나오길 기대한다.

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