여야 합의 필요한 '안전진단 면제'...사업성 관건

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

국토교통부 제공

[파이낸셜뉴스] 부동산 업계는 올해 첫 부동산 정책 발표에서 정비사업(재건축·재개발) 완화 및 비아파트·지방 미분양 구제책에 주목했다.

안전진단 연기로 정비사업 초기에는 속도가 나겠지만 법개정이 필요한 점이 불확실성으로 꼽힌다. 비아파트 및 지방 준공 후 미분양 매입에 대한 주택수 제외는 투자 수요를 높이겠지만 전세가격에 따라 지역별 편차가 나타날 것으로 보인다.

안전진단 연기 법개정 필요

12일 정비사업 전문가들은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 발표 중 안전진단 연기 및 재개발 노후도 요건 완화로 도심지 공급이 늘 수 있다는 점에 공감했다. 초기 사업 진행에 문턱을 낮추는 역할을 할 수 있기 때문이다. 안전진단 미통과가 많은 서울 자치구는 노원, 강남, 강서, 도봉구 순이다. 경기(1기 신도시 제외)는 안산, 수원, 광명, 평택시 순이다. 이들을 중심으로 정비사업을 시작하는 곳이 늘어날 전망이다.

전문가들은 수도권 재건축·재개발에 대해 중장기적으로 기대감이 커질 수 있다고 봤다.

백준 J&K도시정비 대표는 “서울 내에도 재건축 첫 관문인 안전진단 주민 모금이 어려운 단지도 있다. 초기 사업장에겐 동력이 될 수 있다”며 “재개발 관련해선 서울시내 신속통합기획, 모아타운 등 수많은 사업장이 있다. 진행 중인 사업장 속도를 높이는 게 더 중요하다. 단순히 노후도 기준을 완화해 대상지를 늘리면 재개발을 원하지 않은 주민 간 갈등이 커질 수 있다”고 말했다.

다만, 사업시행인가 이전 안전진단 통과는 ‘불확실’ 요인이 있다고 지적했다.

안전진단 연기 등은 도시정비법 개정 사항이기 때문이다. 국회에서 합의가 안되면 ‘실거주 의무 면제’처럼 법안이 표류해 시장 혼란이 가중될 수 있다. 법무법인 산하 신호용 수석변호사는 “사업이 상당 부분 추진된 이후 사업시행계획인가가 이뤄져야 하는 시점에 안전진단 통과가 불가할 경우, 사업이 멈추고 매몰비용이 발생할 수 있는 점은 염려스럽다”며 “국회를 통과해야 정책이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.

서울 내 정비사업장 중에서도 사업성이 뛰어난 곳은 관심이 쏠릴 전망이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "사업성 있는 단지들과 나머지 속도 및 가격 격차가 벌어질 수 있다”고 말했다. 이어 “다만, 안전진단 완화 등 주요 내용에 대한 법령 개정 절차가 있어 당장 시장 영향력은 제한적일 것”이라며 “지난해 안전진단 기준 완화 후 다수 재건축 단지들이 안전진단을 통과했지만 이후 속도가 나지 않는 곳이 많다. 지금 문제가 되는 것은 공사비 증가, 분담금 등 사업성에 있다"고 말했다.

주택 수 제외해도 ‘지역별 격차’

향후 2년간 신축 비아파트 및 지방 준공후 미분양 아파트에 대한 ‘주택 수 제외’는 시장에 숨통을 열어줄 것으로 기대된다.

투자자들이 지역별 옥석가리기를 통해 매입에 나설 것으로 전망되기 때문이다. 무주택자 및 실거주자 입장에선 아파트 선호도가 여전히 높고 고금리가 유지되고 있어 다주택자 및 임대사업자들이 비아파트 매매거래를 주도할 것으로 보인다. 또 지방 준공 후 아파트에 대해서도 일자리 수요가 높아 임대가 활발한 곳 위주로 투자자 관심이 쏠릴 예정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “비아파트 수요 촉진책으로 볼 수 있다. 대상이 소형물건으로 한정되면서 임대목적 등 투자자가 주요 타깃이다. 다만, 비아파트 임대수요가 전세가 아닌 월세로 편중되는 상황에서는 투자 여력이 더 필요하다”며 “비아파트 투자는 향후 시세차익에 대한 기대치에 따라 지역 간 차이가 벌어질 것”이라고 말했다. 이어 지방 준공후 미분양에 대해 “전세가격이 오름세를 보이는 지역들은 임대사업 목적이나 1세대1주택 특례혜택을 보려는 수요가 일부 유입될 전망이다”고 말했다.

한편 도시형생활주택 주차장 기준 완화에 대한 우려도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “차랑 보급률이 높은 생활여건을 감안하면 거주자 주차 수요를 충족하기 어려울 가능성이 높다. 같은 지역에서 도시형생활주택이 늘어날 경우 교통문제가 심화될 수 있다”고 말했다. 함 랩장은 “주차장 건립 기준 완화 등으로 인한 기반시설 과포화 및 난개발 우려도 주의해야한다”고 말했다.
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