`PF發 위기`에 신용등급 우수 대형 건설사의 새 아파트 가치 상승 기대

신평사 3곳 건설사 신용등급 하향 평가… 준공 시기 지연, 내 집 마련 위기 봉착
믿을 건 '우수한 신용등급' 갖춘 대형 건설사… 주요 신규 공급 단지 수요 쏠림 전망

e편한세상 원주 프리모원 투시도

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파가 건설사들에 큰 파장을 끼치고 있다. PF는 사업의 미래가치를 걸고 특수목적법인(SPC)을 세워 자금을 미리 빌리는 까닭에 주택사업 비중이 높은 건설사에게 PF는 부담이 크고, 개발 계획이 틀어지면 대출도 부실에 빠진다.

현재 금융권의 부동산PF 대출 잔액과 연체율은 동시에 증가하고 있다. 한국은행이 2023년 12월 발표한 '금융안정보고서'에 따르면, 2023년 3/4분기 기준 부동산PF 대출잔액(채무보증 제외)은 134조3천억원, 연체율은 2.42%에 이른다. 대출잔액은 2022년 말(130조3천억원) 대비 4조원이 늘었고, 연체율은 2022년 말(1.19%) 대비 0.24% 상승했다.

최근 PF 대출을 상환하지 못해 워크아웃을 신청한 건설사가 나오면서 또 다른 건설사들의 신용등급 하향도 이어지고 있다.

실제 국내 신용평가사 3곳(한국기업평가, 나이스신용평가, 한국신용평가)은 올해 다수 건설사들에 대해 신용등급(전망 포함)을 하향 조정했다. 분양경기 위축과 건설 원자재 가격 상승으로 재무 부담이 커져 등급을 낮췄다는 것이 신용평가사 3곳의 공통된 분석이다.

이에 금융기관들은 신규 대출, 만기 연장, 브릿지론 전환 등에 대해 더욱 보수적 스탠스를 취하게 될 전망이다. 건설사들은 신용보강 등으로 기업 건전성을 개선하지 못하면 타격을 받을 가능성이 높다.

수요자들의 움직임은 이제 신용등급이 우수한 건설사로 집중될 것으로 보인다. 시장 경색으로 PF 대출 상환 위험이 증가해 유동성 위험까지 커지게 되면 준공 시기가 지연되거나 자칫 내 집 마련의 기회를 잃을 수도 있다는 위기 때문이다.

부동산 업계 관계자는 "신용등급 하향에 따라 회사채 발행이 어렵게 되면 건설사들의 자금난은 노출될 수밖에 없고 이에 따른 여파가 부동산 업계를 넘어 수요자들에게 번질 수도 있는 만큼 더욱 대형 건설사를 찾게 되는 양극화, 선호 현상이 심화될 것으로 보인다"고 설명했다.

당장 올해 1분기에 신용등급이 우수한 대형 건설사들의 신규 공급이 잇따르는 만큼 수요 집중도 이뤄질 것으로 보인다.

DL이앤씨(신용등급 AA-)는 1월, 강원 원주시 판부면 일원에 짓는 'e편한세상 원주 프리모원' 2회차 물량을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 25층, 6개 동, 전용면적 59~102㎡ 총 572세대이며, 이 중 2회차 물량은 전용면적 84·102㎡ 222세대로 구성돼 있다. 원주시에서 유일하게 분양 조건 변경 없이 1회차 물량을 성공적으로 마감한 브랜드 아파트다. 1회차 성공 분양에 대한 감사의 의미로 2회차 청약 신청 고객에게 발코니 확장 무상 지원 혜택이 제공된다. 2회차 물량 전 세대는 단지 앞 동에 배치돼 백운산 등 자연 조망을 확보했다. 넓은 동간거리, 수려한 조경설계와 어우러져 더욱 극대화된 조망권의 가치를 누릴 수 있다. 단지는 무실지구 생활권에 들어서며 KTX중앙선 이용 시 청량리, 서울역까지 이동할 수 있다. 향후 여주~원주 복선전철(2027년 완공 예정), 수서~광주 복선전철(2030년 완공 예정)을 통해 경기 판교, 서울 강남 생활권도 누릴 수 있다.

현대엔지니어링(신용등급 AA-), 포스코이앤씨 컨소시엄(신용등급 A+)은 1월, 경북 포항시 남구 대잠동 일원에 짓는 '힐스테이트 더샵 상생공원'을 분양할 예정이다. 단지는 2개 단지, 총 2,667세대의 대단지로 지어진다. 이 중 지하 5층~지상 35층, 전용면적 84~178㎡ 1,668세대로 구성된 2단지를 우선 분양한다. 포항시의 중심 생활권에 위치해 있는 민간공원 특례사업 단지다. 병원, 마트 등 편의시설 이용이 가능하고 초, 중, 고교도 인접해 있다. 포스코대로와 희망대로를 통해 포항 시내 이동을 할 수 있다.

대우건설(신용등급 A)은 1월, 경기 부천시 송내동 일원에 짓는 '송내역 푸르지오 센트비엔'(송내1-1구역 재건축)을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 23층, 12개동, 총 1,045세대로 이 중 전용면적 49~59㎡ 225세대가 일반에 분양된다. 1호선 송내역, 중동역이 인접해 있으며 수도권 제1순환고속도로 송내IC를 이용할 수 있다.

DL건설(신용등급 A-)은 1월, 경기 의정부시 신곡동 일대에 짓는 'e편한세상 신곡 시그니처뷰'(장암생활권3구역 재개발)를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 35층, 6개동, 총 815세대로 조성되며, 전용면적 52~84㎡ 407세대가 일반에 분양된다. 단지 인근에 위치한 1호선 의정부역에 수도권 광역급행철도 GTX-C노선 정차가 예정돼 있다. 향후 개통 시 의정부역에서 강남역까지 5정거장(약 20분)이면 도착할 수 있을 것으로 예상된다.

장환순기자 janghs@dt.co.kr