노도강·금관구 영끌족 ‘한숨’…“강남보다 집값 2배 더 떨어져”

서울 아파트 지역격차 심화

노원구 일대 아파트 단지 전경. [매경DB]

부동산시장이 하락하는 와중에도 양극화가 진행됐다. 때문에 지난 1년간 서울에서 지역별 아파트값 격차가 더욱 심화된 것으로 나타났다. 이른바 ‘노도강’과 ‘금관구’로 불리는 동북권과 서남권 외곽 지역 가격이 서울 평균보다 2배 이상 하락하면서 한강벨트 지역과 강남권 등 고가 시장과의 가격 격차가 확대됐다.

11일 부동산R114가 서울 아파트 매매가격 변동률을 조사한 결과 2022년 말 대비 2023년 아파트값은 2.95% 하락했다. 2022년도 연간 하락폭(-1.45%)보다 낙폭이 커졌다.

지난해 서울 아파트값 내림세는 주로 중저가 아파트 밀집 지역인 동북권과 서남권 외곽지역에서 두드러졌다. 지역별로는 도봉구(-8.95%), 관악구(-8.56%), 강북구(-7.58%), 구로구(-7.33%), 노원구(-6.98%) 순으로 낙폭이 컸다.

서울 주요 권역별 가구당 평균가격 비교 (단위=만원) 자료=부동산R114. 각 연도별 연말 기준.

반면 강남 지역은 강남구가 -1.57%, 서초구가 -2.22%를 기록하는 등 외곽지역 대비 뚜렷한 차이를 보였다. 송파구는 2022년엔 7.62% 하락하며 서울에서 집값이 가장 많이 빠진 지역이었지만, 지난해 빠른 가격 회복세를 보이며 서울에서 유일하게 2.52% 상승 전환했다. 잠실 대표 아파트인 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 등이 시세를 주도한 가운데 ‘올림픽 3대장’으로 불리는 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운, 아시아선수촌 등이 안전진단을 통과하는 등 재건축 추진 단지들이 가격 상승을 뒷받침했다.

지난해 하락 폭이 컸던 동북·서남부 외곽 지역은 한강벨트로 꼽히는 ‘마용성(마포, 용산, 성동구)’를 비롯해 강남3구와의 집값 격차가 2022년보다 벌어졌다. 동북권인 노원·도봉·강북구의 평균 아파트값과 강남3구 평균 아파트값 격차는 2022년 16억7236만원에서 2023년 16억9113만원으로 벌어졌다. 서남권인 금천·관악·도봉구 평균 아파트값 또한 강남3구와의 차이가 15억7116만원에서 16억970만원으로 늘었다.

이들 외곽지역은 지난해 고금리에 따른 이자 상환 부담에 급매물이 늘면서 하락 거래 비중이 다른 지역에 비해 높았다. 50년 만기 주택담보대출, 특례보금자리론 등의 대출 종료로 지난해 4분기 거래 위축을 동반한 매매가격 하락 폭이 다시 확대됐다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “고가 시장은 이미 대출 규제가 촘촘해 대출 요건이 강화되더라도 매매가에 영향을 덜 받는 반면, 중저가 시장은 자금조달 여건이 악화되면 매수세와 집값이 탄력적으로 반응해 양극화를 심화시키는 요인으로 작용한다”고 설명했다. 백 책임연구원은 “관망세가 장기화할수록 가격 하방 압력이 강해져 서울 외곽지역과 핵심지간 가격 격차가 벌어진 상태로 굳어질 가능성이 커 보인다”고 덧붙였다.